2013年01月13日

『アパート経営はするな!』という本

この本は去年の新聞広告で知りました。アパートオーナーにとってセンセーショナルなこのタイトルに惹かれ購入しました。
何が書かれているかというと、結論だけ言うと、
・今からのアパート経営は必ず赤字になる。
・相続税対策にはアパート経営…という節税マジックから覚醒し、遊んでいる土地は即刻売って現金化せよ。
ということが書いてありました。
これは著者の考えであって賛否両論あってしかるべきですが、私がここで言おうとしているのはこのことではありません。

皆さんは、バブルのころに不動産市場を席巻していたワンルームマンション投資のマルコーという会社をご存知でしょうか?私は知らなかったのですが、読んでいるうちにこのマルコーという会社がレオパレスとオーバーラップしてきたのです。



  アパート経営はするな!−賃貸経営の落とし穴− (須田忠雄・著 大空出版)
    〜第四章から抜粋〜

1980年代不動産投資は資産形成のエースでした。中でも絶大な人気を博したのが「マンション投資」で、その一大ブームを築いたのがマルコーのリースマンションだったのです。
リースマンションとは、最初からリース(賃貸)することを目的に建てられたマンションを言います。
それまで一般庶民にとっての不動産は、自分の家であり生活の場でした。マンションを投資の対象、資産形成の手段と考えていたのは一部の富裕層のみ。平均的なサラリーマンにとってのマンションはマイホーム以外の何ものでもありませんでした。
そうしたマンションの概念をガラッと変え、”マンション投資”という分野を切り開いたのがマルコー社長の金澤正二氏であり、彼が開発した「リースマンション」という商品(システム)だったのです。
リースマンションの最大の特色は、一般のサラリーマンや主婦でも準備できる少額の資金でマンションのワンルームを購入できることにありました。
リースマンションの頭金は、最低、購入価格の5%からです。”頭金5%でOK!”と大きく書かれたマンション販売の広告が、当時の新聞や雑誌を席巻していたのです。
たとえば1200万円のマンション(1DK)の場合、5%の60万円を頭金として支払えば購入できました。
これなら20代のサラリーマン、主婦、いや学生にも手が届きます。リースマンションでなかったら、当時の相場としてやはり購入価格の4分の1程度の300万円は必要としたでしょう。実に5倍の開きがあります。働き盛りの中高年サラリーマンの中には、年2回のボーナスを全部つぎ込んで複数戸購入した人が多数出ました。
「頭金の60万円を支払ったとして1140万円が残る。しかも何戸も買うなんて、よく銀行がローンを組んでくれたね。」
と、今なら誰もが思います。それも、自分が住むための不動産ではなく、金儲けのためのマンション投資とわかっていて。いくらバブルの絶頂期とはいえ、仕事を持たない主婦やまだ社会的信用のない20歳代の若者にも貸すなんて、銀行さんもどうかしていたんじゃないかと、皆さんも首をかしげるでしょう。
でも、あの当時、本当にそういうことが銀行で普通に行われていたのです。
上場企業の課長職以上なら無担保で2億円貸す――そんなことがまことしやかにささやかれていた時代が確かにあったのです。
なぜそんなことがまかり通ったのか。言うまでもなく、当時は「土地神話」が広く信仰されていたからにほかなりません。

さて、マルコーのリースマンションには「5%の頭金」のほかに、もう一つのセールスポイントがありました。それは、「管理の手間が無用」ということです。
一般の賃貸マンションを第三者に貸す場合、入居者募集、賃貸契約、家賃回収・管理、契約更新などの手間が発生します。こうした入居後の一切の管理業務は、リースマンションオーナーの独身サラリーマンや主婦などが最も苦手とするところです。
ところがリースマンションの場合、オーナーがこれをする必要はありません。代行手数料(家賃の10%程度)を払うことで、こうした面倒な管理業務を一切セットにして、マルコーの管理会社が引き受けてくれるのです。しかもその中には、空室や家賃滞納が発生しても、毎月一定の賃料をマルコーがオーナーに支払うという借り上げ契約も含まれていました。
ここまで書けば、もう私が何を言いたいかおわかりでしょう。
マルコーのリースマンションシステムは、今日の賃貸経営業者の賃貸経営システムと酷似しています。
金融情勢が異なり、金利も当時とは雲泥の差なので、頭金5%については無理な注文です。しかし、一括借り上げシステムについえは同じ。というか、マルコーのリースマンションは今日の賃貸経営システムの原点なのです。事実、今日の賃貸経営会社の幹部社員の中には、マルコー出身者が少なくないのです。

マンション投資といえばマルコー、マルコーといえばマンション投資。一時期の勢いは、それこそ飛ぶ鳥を落とす勢いでした。
隆盛を極めたマルコーのリースマンションですが、バブルの崩壊とともにあっけなく消え去りました。
1991(平成3)年、マルコーは会社更生法の適用を受け倒産したのです。
被害を被ったのは、かなり背伸びしてマンションを購入した若き不動産オーナーたちです。会社は倒産してしまえば、会社自体が消滅するのですから、清算し切れず残った債務は帳消しになります。
しかし、個人の場合はそうはいきません。マルコーが倒産しようがしまいが、そのマンションの一室を購入したのは自分です。銀行から住宅ローンを借り入れたのは自分です。リースマンションの場合、頭金が5%と最少金額だったため、彼らはその後20年間のローン返済を余儀なくされたのです。
「ちょっと待ってくれ。一括借り上げ契約を交わしたじゃないか。空きが出ても家賃滞納が生じても、一定の賃料を保証してくれる約束じゃないか。会社は倒産したけど契約は生きてるんじゃないの。」
全国の不動産オーナーは一斉に声をあげました。しかし一縷の望みも、更生管財人が借り上げ契約を解約、賃料支払いをストップしたことで潰えました。
その結果、複数戸所有していたオーナーは、ローン返済ができなくなり、自己破産を申請した人が続出しました。中には、銀行への担保として差し出していた親の実家まで、競売にかけざるを得なかった人もいました。
このように、一括借り上げはオーナーにとってとても魅力的なシステムで、賃貸経営しようかどうか迷っている背中を強く押してくれますが、会社が潰れてしまえば何の価値もありません。
賃貸経営の会社が大手でも、上場企業であったとしても、倒産しない保証はどこにもありません。私たちはマルコーのリースマンションの教訓を忘れてはならないのです。



いかがでしょうか?
もちろん、マルコーとレオパレスが同じ運命をたどるとは限りません。
レオパレスと酷似した業態が倒産した前例があったということ、会社更生法の適用後契約解除になったということをお伝えしたくてペンをとりました。
posted by 水色ワイン at 13:07| Comment(13) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
初めまして。

会社更生法になるとレオパレスは契約が継続か解除か選べますよね。

恐ろしい話です。
だから減額にサインするオーナーが多いんでしょうね。
Posted by ジャンプ at 2013年01月14日 10:37
ジャンプ様、はじめまして、ようこそお越し。

音ブログの方で、一時期、会社更生法適用になったらどうなるかということで様々な意見が交差していて、興味深く読ませてもらっていました。
・賃料が一律カットになる・・・
・入居率が悪い物件は契約解除になって、良い物件のみ継続される・・・
・30年契約を結んでいるので解除はできない・・・
        etc

契約解除はできるということです。更生管財人が通達してきたらオーナーはなす術がないのですね。

民事再生法を申請された場合も同じです。
破産を申請されたら一巻の終わりです。すべての物件が契約解除となってオーナーは荒野に放り出されます。(笑)←笑ってる場合じゃない!
Posted by 水色ワイン at 2013年01月14日 11:18
会社更生法や民事再生法の申請であれば、自動的に全ての物件が契約解除となるわけではありません。
「更生」や「再生」は事業を継続するということなので、契約物件がゼロになってしまったら営業ができません。会社を清算してしまう「破産」とは違います。

なので、「一律カット」や「優良物件のみ継続」といったなんらかの方法を管財人や会社が考えるということになるはずであり、どれを選ぶかはわかりません。
また「解約」を通知された物件は基本的に継続できませんが、更生計画は一定以上の債権者の賛成が必要となるので、大半を無条件で切り捨てるといった計画ではオーナー(=債権者)の同意が得られないはずです。
(但し議決権は債権額によって与えられるため、オーナーの議決権がどれくらいになるか議論がわかれると思います)

また「30年契約であれば解除できない」というのは、法的整理になっていない段階での話であり、法的整理になれば一応一方的に解約することは可能です。
(但し「可能」というだけで、上記のように実際にどれだけ解約するか、また違約金をどれくらい請求でき、請求額のどれくらいが回収できるかといった点は議論がわかれると思います)
Posted by pooh at 2013年01月16日 02:24
会社更生法もしくは民事再生法の適用となれば当然未收家賃はほぼ90%貸倒になるでしょうし、当面(更生手続きもしくは再生手続きが認可されるまで)の契約継続か解約かの選択もしなければならないでしょう。管財人からの条件提示を待って決断しなければならないと思います。当然ながらキャッシュフローが赤字(借入金の元利合計の返済額+固定資産税+修繕費などの諸経費を下回るような賃料)ではこちらが破産してしまいますので、そのような条件では契約続行は無理だと思います。レオパ程度の規模であれば社会的影響が大きいのでおそらく再生手続きが取られると思いますが、その営業実態が再生不可能のような状態となれば破産となり、当然契約は破棄となり自主管理に移行せざるを得ない状態となります。どちらにしても私は倒産の可能性は50%以上はあると考えていますので、いつでも自主管理ができる体制を構築しておくことが物件所有者としては賢明な策であると考えております。
Posted by イチロー at 2013年01月16日 10:01
私も、レオパレスの倒産の危機は、将来的には
あると思いますが、
ここ数年は、無いように思います。
太陽光の設置+セキュリティーの設置の収入は、
数年で無くなりますが、
その他物件の施工が増えつつあるそうです。
(介護施設、コンビニ、その他)
それから、10年後の家賃の減額請求ですが、
借入金の返済額+固定資産税+修繕費などの諸経費を
下回るような減額請求は、認められるんですか?
Posted by みのむし at 2013年01月16日 16:33
レオパレスが倒れた場合でも、
一定の需要はあるので、心配はしていません。
が、家賃は大幅に減額になるのは覚悟してます。

みのむしさん、
頑張って繰り上げ返済してください。
Posted by オーナー at 2013年01月17日 00:11
今日は(もう昨日になっている)4名もの方にコメント頂きありがとうございます。
書きたいことがあるのですが、長文になりそうで時間がありませんので後日また・・・

みのむしさん
ある筋から、借入金の返済額+固定資産税+修繕費などの諸経費を下回るような減額で裁判になっている案件があると聞きました。認められにくいんじゃないでしょうかね。こういう言い方しかできませんが。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月17日 00:40
サブリース賃料の件ですが、賃料契約自体は第三者契約である限り双方が合意しさえすれば極端な話いくらでも合法であると思います。あくまでも合意であればですが。ですので我々オーナーサイドからすれば借入金の返済額+固定資産税+諸経費の総額の把握が一番重要であると思います。これはキャッシュフローと損益計算の両方を把握しておくべきだと思います。(キャッシュフローでは所得税や住民税の税負担額を含みますが、損益計算では借入金の元本返済額は含まず、償却費を損金として扱うことができます。諸経費の把握も重要なポイントだと思います)いずれにしてもレオパ事業の現状は確実に把握しておく必要があります。そうしないとレオパの主張に押し切られてしまう恐れは十分にあります。賃料交渉では調停や訴訟も辞さずという強い姿勢が必要だと思います。
Posted by イチロー at 2013年01月17日 14:56
poohさんの、
>更生計画は一定以上の債権者の賛成が必要となるので、
>大半を無条件で切り捨てるといった計画ではオーナー(=債権者)の同意が得られないはずです。
について、お考え違いをされてるようですので、説明させていただきます。

契約解除は、関係人集会の決議をもって履行されるとお考えのようですが、そうではありません。
管財人の権限として行使されるものです。
管財人は、更生計画案の作成にあたり、利害関係人の権利の処理と、会社事業の維持、再建の条件等を定めますが、その過程で契約解除する権利を持っているのです。

#会社更生法 第61条(双務契約)
 双務契約について更生会社及びその相手方が更生手続開始の時において
 共にまだその履行を完了していないときは、管財人は、契約の解除をし、 
 又は更生会社の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。

ジャンプさんの
>会社更生法になるとレオパレスは契約が継続か解除か選べますよね。
イチローさんの
>当面(更生手続きもしくは再生手続きが認可されるまで)の契約継続か解約かの選択もしなければ
>ならないでしょう。管財人からの条件提示を待って決断しなければならないと思います。
というのは、そのことをおっしゃっているのです。

<追記>

私自身、レオパが倒産したらどうなるか心配で弁護士さんを訪ねたことがあります。
共益債権のことに話が及んだ時のこと。
共益債権というのは手続き開始後に生じた債権をいい、手続き開始前の債権(更生債権)と区別しています。
この共益債権は、更生債権・更生担保権よりも優先して支払われるとのこと。

#会社更生法 第127条(共益債権となる請求権)
 次に掲げる請求権は、共益債権とする。
 2、更生手続開始後の更生会社の事業の経営並びに財産の管理及び処分に関する費用の請求権

#会社更生法 第132条(共益債権の取扱い)
 共益債権は、更生計画の定めるところによらないで、随時弁済する。
 2、共益債権は、更生債権等に先立って、弁済する。

一瞬、パッと光が差し込んだように思ったのですが、すぐまた疑問が・・・

Q:私
共益債権は優先して支払われると言っても、毎月毎月増え続けるのにいつまで優先して支払ってくれるのか?
そもそも金がないから倒産しているのに。
A:弁護士
賃料のように毎月増え続けるものの契約を維持することをレオパ側が選択するするというのは、契約を維持することがレオパにメリットがある場合に限られると思う。たとえば、入居者から受け取る賃料よりもオーナーに支払う賃料の方が高い場合は、真っ先に契約を解除してくると思う。

再び、しょぼん・・・
Posted by 水色ワイン at 2013年01月17日 19:52
イチローさん、おっしゃるとおりですね。
法的整理は、とにかく長くかかるのが難点です。
会社更生の場合ですと、申し立てから開始決定まで6カ月、開始決定から更生計画認可まで2年強といわれていますから、持ちこたえられなくなったオーナーは悲惨です。
掲示板に書いておられたように、始めのころは1カ月単位の契約延長となるかもしれませんね。

レオパの経営が行き詰った原因は、需要のない場所にもアパートを建てすぎたこと、その上10年間賃料を固定してしまったことによるものなので、会社の再建を図るには、不採算物件を切り捨て支払い賃料を下げる以外方法は無いわけですから、もしも倒産ということになった場合は相当なダメージを覚悟しておかねばならないと思います。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月17日 20:10
この件は、当面倒産の懸念がなくなったと思われるのと、はっきりしないことが色々あり意見がわかれると思われ、争点を書き出すとかなり長く面倒なのであまり触れないようにしようと思っていたのですが、「考え違い」と言われるのは心外なので、私の考えるところを書いておきます。

更生法申請法となった場合、「管財人の権限で契約が解除できる」というのはその通りです。
だから私も「解約を通知された物件は基本的に継続できません」と書いています。

ただ上にも書いたように、営業を継続するつもりであれば契約を継続する物件も多数必要になるはずです。
そうすると、賃料カットか優良物件のみ継続かその折衷案かといった方法をとることになるはずです。

両者を比較すると、賃料カットの場合例えば一律10%カットすれば約500億円の収益改善効果が出ます。それに対し逆ザヤ物件の解除だと同じ500億円の収益改善効果を得るためには、例えば仮に逆ザヤ物件の平均逆ザヤ率を20%としたら総物件の半分を解約しなければなりません。
解約自体は上記のようにやろうと思えばできますが、更生計画は一定以上の債権者の同意が必要なので、切り捨てられたオーナーは当然同意しないので、多くのオーナーを切り捨ててしまうと更生計画が承認されなくなってしまいます。一般論であれば弁護士が言うとおり「管財人が解約できる」で終わりですが、サブリース業者が事業を継続しようとするのであれば、一筋縄では行かないはずです。
(但し議決権は債権額に応じて与えられるため、解約による違約金としてどれだけ議決権のある債権として認められるかは不透明で、これも議論がわかれる話ではないかと思います。もし全く認められないのであればオーナーの発言権は他に債権がない限りゼロになります)

上記のどちらの手段をとるか、もしくはどの程度折衷した案とするかは、少なくとも必要とされる収益改善額と契約解除物件の平均逆ザヤ率がわからないと判断できないはずで、後の営業にどれくらいの物件数が必要となるかにもよって変わってくる話であり、一方的に私の意見が「考え違い」と言われることはないと思います。

それから、
>当面(更生手続きもしくは再生手続きが認可されるまで)の契約継続か解約かの選択もしなければならないでしょう。
とありますが、法的には倒産してもオーナー側からの契約解除は認められません。
優良物件でレオパが解約を拒否したら継続しなければいけません。
(但し更生計画で賃料カットが決定された場合には、カット額に不満であれば解約することができる可能性は十分あります。また法的に認められなくともレオパが認めれば当然解約可能です)

また、更生計画が認可されるまで賃料が支払われなくなることを心配されているようですが、その可能性は極めて低いです。
書かれているように共益債権として認められるため、更生法を申し立てる場合はその間の資金繰りがつくように計算しており最初からスポンサーが決まっている場合も多いです。
また万一何ヶ月か支払が滞ることになったら、契約不履行で契約が解除できます。そもそもそんな事態になるようだと更生自体が無理で破産になるでしょう。破産になっても共益債権は財団債権となり優先的に支払われるので、最終的に回収できない可能性はほぼゼロに近いでしょう。
Posted by pooh at 2013年01月18日 21:02
>更生計画は一定以上の債権者の賛成が必要となるので、
>大半を無条件で切り捨てるといった計画ではオーナー(=債権者)の同意が得られないはずです。
という文が
>契約解除は、関係人集会の決議をもって履行されるとお考えのよう
に読み取れたので、ああいうコメントをしたのですが、そうではないというのなら失礼しました。

それに続く実際の見通しの部分については、私自身が法律面をそれほど細かいところまでわかっておりませんので、正しいかどうか判断できませんが、poohさんの意見として聞かせていただきました。だいだいそんなもんだろうなあ…という感じはしておりますが。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月19日 00:45
「アパート経営はするな!」と、この本の著者が言っていますが、
現在、私の住む地域は賃貸物件の新築ラッシュです。
消費税値上げ前の駆け込みでしょう。世相を見事に反映しております。

以下は、中学校区内の新築物件です。

1 高松建設アパート 6戸 40u台 去年12月完成
2 パナホーム戸建て賃貸 4戸 80u台 去年12月完成
3 住友林業テラスハウス 13戸 60~70u台 1月完成予定
4 大東建託マンション 40u台 25戸 3月完成予定
5 一般の工務店アパート 3月頃完成?
6 大東建託マンション 造成中

レオパレス以外の物件ばかりです。
20u台の物件がなく、競合することがないのはいいことですが。

1LDKから戸建て賃貸までレパートリーに富み、
どれだけ入居者が埋まるか、関心を持って見ております。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月12日 23:54