2013年01月07日

レオパレス掲示板

前板の「はじめまして」は、あいさつ文と自己紹介文を中心にコメントして頂く板とし、
ここでは、本格的に諸々の問題点や各々のご意見などをコメントして頂く板とします。

ハンドルネームを付けて頂く方が望ましいですが、匿名でも結構です。
が、その際は、オーナー・社員・元社員・その他…の属性だけでも書くようにしてください。
ハンドルネームを付けていただける方は、「はじめまして」で簡単に自己紹介して頂けるとありがたいです。

ここ本編では、水色ワインはその都度お返事を書くことは致しませんので、
皆様全員でワイワイガヤガヤとやっていただいたらよろしいかと思います。
(言いたいことがある時のみ投稿させていただきます。)

文体も、敬語調というシバリをつけてしまったせいで堅くなりすぎたキライがあるので、
もうすこし柔らかく肩の力を抜いていきましょう。(笑)

それでは、よろしくどうぞ。
posted by 水色ワイン at 22:38| Comment(240) | TrackBack(0) | レオパレス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
最初に・・・
前板に、なでしこさんから頂いたコメントをコピペさせていただきます。

−−−−−−−
ちなみに私は元社員です。お話をしていけばすぐに私が誰かは想像して頂けると思います。
わかる範囲でお話しさせて頂きます。

ちなみにレオパの建築営業は今は新規アパート建築もやっていますが、太陽光事業にシフトしつつあります。太陽光で引っかからなければ後は減額でしか絡まなくなります。

小さなもので構いません。団結することが近道だと思いますよ。
オーナー会が無い今の状態で横の繋がりを持たれることがレオパにとって嫌がるところです。

頑張りましょう。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月07日 22:44
なでしこさんが本家のブログで書いておられた
>今はオーナーの協力のおかげで現状維持はできています。
>更なる飛躍をすることはできないでしょうが、一時にあった危機は回避されたことでしょう。
というのは、私も同じような感触を得ています。

加えて、このところの円安傾向。
IRには、12月末時点で22億の為替差益を計上する…とあります。
為替のトレンドは円安に転換したというのが大勢の見方のようで、3月末まで大きく下振れすることもなかろうと思います。
前年度の差損が差益に転じたわけで、めでたいことです。
グアム、もう売ってもよいのでは?買い手があればの話ですが。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月08日 14:12
はじめまして。
私は西日本のある都市でレオパレスオーナーをしております。
音次郎様のHPのコメント欄は興味深く読ませていただき、
また参考にもさせていただきました。
私は築10年以上の建物を所有しており、既に第一回目の家賃減額交渉は妥結いたしました。
契約解除の方向で検討していたのですが、
減額交渉の中で先方が妥協してきたので一定の減額の後、契約継続をいたしました。
新TSSについては倒産しそうな会社に自分の資産となるべきものを渡す馬鹿はいないので断固拒否しています。
共済会の解散を決定したときには利益が上がっていたので、
自社に取り込むと膨大な法人税が課せられるのでオーナーに所得税を負担させておきながら、
赤字になると自社の売上に取り込もうとする姑息な手段が許せません。
私はある企業の役員をしているので会社の財務についてもある程度知識はあります。
レオパレスがやろうとしている事の目的はある程度予測はつきます。
今年は第2回目の家賃改定交渉の年になりますが、断固拒否する予定です。
交渉のための証拠としての家賃相場等の資料も第一回目の減額契約から現在までのを保管しております。と申しましてもすでに違う部署から2回減額交渉にきました(当然門前払いに近い交渉経過でしたが)
ただし、レオパレスの倒産という事態に備えての準備は怠ってはならないと考えています。
レオパレスの経営実態はわかりませんが、新しいビジネスモデルの構築が進んでいない現在、継続的な利益確保の目処が立っていない以上、常に倒産のリスクはつきまとうものと考えます。
ですから、いわば建物修繕準備金ととらえるべきTSSの資金をレオパレスに渡すなどもっての他で、かつ自分自身の手でアパート賃貸事業をやっていくリスク負担の覚悟と信用できる不動産屋さんの確保は不可欠でしょう。
私の自己紹介はだいたい以上のようなものですが、今後共よろしくお願いいたします。
Posted by イチロー at 2013年01月09日 10:33
イチロー様

私もイチロー様と同意見です。たしかに漫然経営をしているレオパレスは罪だと思いますが、オーナー様の今後の備えも必要かと思います。戦うところは戦う、しかしそれ頼みでは心元ありません。結果的に債務を負っているのはオーナー様です。
別な地場の不動産屋さんを抑えておくことは必要だと思います。

自己紹介のスレにレオパが掲示板等の情報収集をしているというお話しがありましたが…。あくまでも個人的な趣味程度ですよ。それを基にオーナー様のランク付けの評価にしているわけではありません。
たしかに現専務は2ちゃんを見ています。以前セクハラの投稿がありその情報を基に部長クラスのヒアリングを行った事実はありますが、オーナーさんの書き込みから個人を特定するなどそこまでのことはしてませんよ。担当者が掲示板を見てオーナー情報から特定していることはあると思いますが、会社指示でやっているわけではないと思います。そこまでのことを取り扱う部署もないですしね。

要は暇つぶしで担当者が見ている程度です。請負事業部の人間であればオーナー住所、氏名、物件リスト、資金計画までは閲覧が可能です。ただ株主総会等で目立った方をチェックすることはあると思いますけどね。その情報でオーナーさんへ脅しをかける担当者がいたらその程度の人間だと思ってください。個人情報を利用し交渉のネタにするわけですからね。
私がもし減額の担当をすればたしかにちまなこになって情報を取ると思います。ただそれをオーナーさんの前では言わないですよ。ただ本音はどう思っているのかというのは減額率の着地点を見出す為に情報として欲しいですからね。

減額の目標値は10%と聞いています。最初から高い減額率を持っていくのは10%の妥協点をつけ易くする為です。30%から10%まで落としておりあえばオーナー様も納得させやすいからです。

その点を踏まえて交渉が会った際は参考にしてください。
Posted by なでしこ at 2013年01月09日 23:37
イチロー様
遅くなりましたが、ようこそお越し。共に語り合いましょう。

なでしこ様
レオパの人間が掲示板を見るのは、会社指示ではなく暇つぶしですか。それを聞いて安堵しました。(笑)
私が誰か特定されはしまいかとヒヤヒヤしてるのですが、少し気が楽になりました。
減額の目標値は10%・・・貴重な情報ありがとうございます。今後の参考にさせていただきます。

地場の不動産屋さんとの連携は私も必要と思います。やむなく契約解除となったときや、レオパ倒産のときに備えて。
地場の不動産屋さん以外に、あの宮武氏のようにレオパを辞めた後独立開業している方々がいらっしゃいます。去年の後半あたりからちょくちょく見かけるようになりました。
この種の方々の特徴は、レオパ物件を入居者を空にして明け渡されるのではなく少しでも留まってもらい自社の管理に結びつける…ということのようです。
そのための方策をいろいろ説いていますが…。
こういう業者も選択肢の一つにいれたらよかろうと思っている今日この頃です。

まあ、上記はレオパから離れることがあればの話で、ないことを望みますが。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月10日 20:48
早速のお返事ありがとうございます。
私が2年前の第一回目の賃料減額交渉のときに契約解除を思いとどまった大きな原因は、私の物件は家具の所有権が私ではなくレオパにあるからです。私は家具共済の加盟は最後まで拒否していました。したがって家具の所有権がレオパにあり、契約解除の時の家具の引き上げなどややこしい事態が予想され、レオパ〜賃借人〜私との間で大きなトラブルが予想され、想定外の経費がかかると予想されたからです。ただし倒産となれば指定管財人の弁護士さんの指示となり透明性が増すと考えられるので流れに任せるつもりです。当然ながら会社更生法〜民事再生法の法的整理もしくは破産となれば賃料の2〜3ヶ月は貸倒となるのは覚悟の上です。倒産状態となれば当然のことながら毎月家賃の前払いにて1ヶ月単位での契約延長もしくはそれができなければ契約解除となるでしょうから。
私は築40年の古い物件ですが既に自分でサブリース契約でないアパ・マン経営をしておりそのメリットもデメリットも将来に渡るリスクも大体把握しております。
私はアパ・マン経営は入居者の退去時の修繕費などの大家負担が増大した現在においては、長期的に見た場合には決して投資利回りのいい事業ではないと考えます(採算割れさえ予想されます)
相続税対策とかのメリット面だけを捉えてレオパと契約しましたが、現時点での相続税の総額の把握と相続税分の資金の準備はしておく必要はありますが、長期に渡るアパ・マン経営の修繕費・改装費の総額に比較すれば相続時に節税できる相続税など僅かなものであり、ほとんどメリットはありません。
アパ・マン経営の最大のリスクは築年数が経てば経つほど修繕費やリフォーム代が増大し、それに反比例して入居率や募集賃料の低下が予想されることです。
私は今現在、銀行借入金の元金返済の早期完了を第一目標にしています。
長期的(10年先〜20年先)に見た場合には金利などの不確定(不安定)要素が多く、リスクを先延ばしにはできないと思うからです。
以上私の考えを述べましたが、今こそすべてのことがらを自己責任において行動し実行するという覚悟こそ必要なのではないでしょうか。
Posted by イチロー at 2013年01月11日 10:28
イチロー様

私なんぞがお話できる方ではないほど経験をお持ちのオーナー様ですね。基本レオパはいい話しかしませんからそんなリスクの話など微塵もしなかったでしょうね。

ところで第1回目の賃料交渉時に備え付けの家具がレオパ所有物…とのお話がありましたが、以前からリース契約をされてたのでしょうか?先般あった改訂でリース契約になったオーナーさんはご存知ではないと思いますが、たしかにNSR以前の物件にはそういう形態がありましたね。

ただ今は借り上げ解除をする物件が増えたと思いますので調べてみないと何とも言えませんが、基本契約解除となった場合入居者はすべて退出した空の状態でオーナー様に引き渡すと思います。ですからイチロー様が懸案されたようなことにはならないと思いますよ。
ただまるっきり空の状態で返されるので新たに客付けしなければいけないリスクはあると思います。

契約解除後、そのまま入居者を残すということをレオパが認めるかどうか…、正直微妙だと思います。入居者への説明と契約形態を変える必要も出てきますし、レオパがそこまで動いてくれるかは疑問ですね。

一応現役の人間に聞いてみます。わかりましたらまた書き込みさせて頂きます。
Posted by なでしこ at 2013年01月11日 19:03
家具家電は、契約解除の際、レオパ所有なら引き上げで、オーナー所有なら置いたままということですね。

家具家電の所有権について確認です。

・昔の家具家電共済に加入していない・・・レオパ所有
・家具家電共済に加入ししているが、三井住友に積み立てている・・・オーナー所有
・三井住友に積み立てないでレオパに払い込む方式にしている・・・レオパ所有

ということでよろしいでしょうか?
Posted by 水色ワイン at 2013年01月12日 18:06
水色ワイン様

上記の3点の認識で良いと思います。
三井住友に一部屋あたり月2000円、満額168000円で積立してる場合のみオーナー様所有になります。7年で満額に溜まる計算になります。
この168000円で対象になるのは、テレビ・冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・テーブル・ベッド・カーテンになります。このうちカーテンは入居者入れ替わり時にほぼ毎回交換しております。その他の電化製品は7年経過後入居者入れ替わり時に交換することになってました。
それが私が退職する3年程前に一斉にレンタル方式(レオパへ払込方式)へ制度変更になったんですね。ですから契約終了後はオーナー様の所有物になりますので電化製品は入れ替えた後の物は本来であればオーナー様が貰う権利があります。ただ認めてないですけどね。在職時本社とこの件で揉めたことがあります。

尚、テーブル・ベッドは今の建物ではほぼ室内の設備と一体化している為破損がなければ交換はしません。ちなみにベッドはよく布団を敷く底板にカビが生えて黒ずむことがあったので2年くらいで張替を行うことがありました。

上記でお話ししたのは入居者の退去の話を含めてたんで説明の仕方が悪かったですね。申し訳ないです。
Posted by なでしこ at 2013年01月12日 22:58
私は築10年のレオパレスオ−ナ−です。先日レオパレスの資産管理部の人がついにきました。減額交渉です 音次郎様プログで勉強させていただいていたので身構えて迎えました 敵の言い分は 近隣のアパ−トを例に出し80000円の家賃で部屋面積が65m2だから 割ると1m2 1230円 いろいろ例を出し平均すると1250円 よつて私の部屋面積は20,15なので掛けると25187円(1部屋)  これに8割掛けで20149円 10年目より12年までこれでいきたいそうです これではローンはらって残りません 誰か言っていた最終プロジェクトでしょうか

Posted by 北国オーナー(代筆:水色ワイン) at 2013年01月18日 22:07
北国オーナー様

ファミリー物件を具台にしてレオパの減額交渉を持ってくるとは…。
その担当者はあまり知識がないんでしょうね。恐らく北国オーナー様の周辺でワンルーム物件がないんでしょうね。

通常だと近隣ワンルーム物件の貸出家賃を具台に比較して減額交渉をしているようです。あまりに空き部屋のワンルームがなかったんでしょうね。

ちなみにその担当者に契約当初の借上げ家賃の算出根拠を求めてみてはいかがでしょうか?どういう根拠でその金額に決まり、どういう根拠で今回の減額をしなければならなくなったのか回答を文書で求めてみてはいかがでしょうか?
レオパの借上げ家賃はオーナー様と協議をして決めたものではありません。レオパレスが30年間借上げし、物件を運営する為に打倒と判断し一方的に決めた金額です。それをレオパの一方的な理由で判断し減額することは賃貸借契約書にはうたわれていません。あくまでも双方合意の上での変更になります。

文書での提出をレオパは極端に嫌がります。一度その手段を使われてみてはいかがでしょうか?
Posted by なでしこ at 2013年01月18日 22:53
レオパレスオーナー(築年数12年)をしているラムネです。

ご質問があり投稿させてもらいます。

レオパレスの資料整理をおこなっていたのですが(最近父から相続いたしました←すったもんだ

で結局相続してしまいました)屋根にかんして折板・石綿ストレート板は塗り替え10年ですると

いった内容の資料がありました。

わが物件は外壁も亀裂等みうけられ定期点検でも改善が必要とされていますが(2年前から)

修繕される気配がないです。担当者にいっても本部の承認がおりないとの繰り返し。

皆様の物件も同じでしょうか?

あと屋根の使用している素材で石綿ってアスベスト?を含んでいる素材を使用しているというこ

となのでしょうか?自分の物件の屋根がどの素材で作られているかなんてわかる資料がなくて。

これは担当者に聞くといいのでしょうか?

少し話の内容が変わって申し訳ないのですが、気になって投稿しました。(承認していただけれ

ば幸いです)
Posted by ラムネ at 2013年01月19日 07:13
ラムネ様

築年数から考えて恐らく物件タイプはコングラッツィアの初期型かニューシルバーレジデンスかと思われますがそのタイプでよろしいでしょうか?

屋根材はガルバリウム鋼板を使用した屋根材かと思います。ですので石綿は使用していないので安心してください。そしてこの塗り替えのお話ですが恐らくしないと思います。私が在職時代は屋根の塗り替えはゴールドネイル、ボルトと言われる築15年経過物件しか本部の許可がおりず作業はできませんでした。しかもオーナー様の積立金を使用していた時代でもです。
今はレオパ負担での作業になりますから尚更おりないと思います。

外壁の亀裂ですが、この頃の建物は外壁パネルをくぎ打ちしてるのでその部分が欠損して亀裂が入ってしまいます。対応策は張替しかありません。
これも同様に高額になってきてしまうのでレオパ負担で修繕する以上対応はしてくれないと思います。ただその亀裂から内部へ漏水してしまう懸念がありますのでそれに対しては対策を求めてみてはいかがでしょうか?
私の在職時はこのタイプは外壁目地のコーキング打ちかえ時に亀裂へコーキングを打ち込むことで漏水対策をしました。

亀裂が原因で漏水し、躯体を痛めたらどう責任をとるか?という言い方でレオパに対応を求めてみてはどうでしょうか?そしたら回答があると思いますよ。
Posted by なでしこ at 2013年01月19日 19:47
太陽光発電の営業攻勢がすごい。 断っても、他の部署から、連絡がある。 皆さん、設置しましたか? 設置したら、屋根の塗装のメンテナンスが、 心配です。また、耐震性は、 確保できるのだろうか? 太陽光発電の20年のローンを組んで、 レオパレスは持つのだろうか? 太陽光発電を設置したら、10年以降の家賃改正の減額幅が少なくなると言われた。 今の営業マンが、信じれない。
Posted by みのむし at 2013年01月20日 18:15
みのむしさん
「アパート経営はするな・・・」の方にコメント頂きましたが、掲示板の方に移動させてもらいましたよ。

うちは、太陽光は大して営業されてません。一言断ったらすぐに引き下がって終りでした。
10年以降の家賃改正の減額幅が少なくなるというのは信用できないですね。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月20日 18:36
なでしこ様ご丁寧な回答ありがとうございます。

資産管理の担当者が修繕に関して本部から許可がおりたので説明させてくださいと電話があり早めがいいといわれ(修繕が早くすすむ)今日うちにきました。

修繕の話しかと思っていたら修繕に関してはまだなにも決まっていないと。なにしにきたかと思いきやいきなり資料をみせてきたのは、セキュリティをつけてくれと。
つけないと今後の家賃改定に解除になる可能性が高い。TSSに入ってないオーナー様は解約の方向です。セキュリティにかんしては本部から全棟設置が今月から決まったとかまくしたてられました。

資金的にも苦しいといい断りましたが帰り際今度の家賃更新時期が考えもんですよ。といって、本部につけないむね報告しますから。といって帰られました。

非常に腹立たしいかぎりでした。
相続して間もなくはじめてのレオパレス社員とのからみで、噂通りだなと思ったのと、実際不安になったのも事実でした。

みなさんは太陽光といわれていたのですが、我が家は太陽光はすんなり引き下がりでしたが、セキュリティに関してこんな感じでした。

修繕の話しと表向きしといてなんだか詐欺にあった気分でした。
Posted by ラムネ at 2013年01月20日 23:29
ラムネ様

私は法的な知識がないんで客観的なお話はわかりませんが、お話しいただいてる内容だと十分に戦える内容ではないでしょうか?

まずセキュリティーや太陽光発電は入居者が生活するにあたり必ず必要な設備ではありません。内容的には付加的な設備になると思います。レオパレスはこの付加的な設備を設置することにより家賃を割高にし課すことができるようになります。しかしこの増額になった賃料はオーナー様に還元されることはありません。

契約上 上位に立つものが下位の物に契約を盾にとって行う行為は独占禁止法に抵触するのではないのかなと思います。契約書にはこのようなリノベーションを行わなかった場合減額の対象になるなどど書かれてはいません。たしか賃貸物件として貸し出しできる状態を維持することについての記述はありましたが、セキュリティーが付いてないから貸出できないなどそんなことはまかり通らないと思います。

ましてや本来の訪問の内容を虚偽の物で段取りし、内容は全く違うこと・ましてや本来の目的の内容は虚偽を伝えるなどもってのほかです。

訪問した担当者の氏名、訪問日時、内容をしっかり記録しておいた方がいいですよ。

後は法的に詳しい方の書き込みをお待ちします。

ラムネさん泣き寝入りしないで頑張りましょう。私は戦える内容だと思いますよ。
Posted by なでしこ at 2013年01月21日 07:37
北国オーナ殿

私も築10年以上の物件を持つオーナーです。
減額交渉で近隣家賃を引き合いに出して来てるようですが、
これはレベルが低いですね。。。。。
アパートなどを建てる場合、水回りにコストがかかるのは常識で、
レオのような1kでは割高になるのは当たり前。
それを、割安になる大きな物件を比較の対象にするなんて、
あまりにも幼稚で卑怯な発想です。
減額して欲しいのなら、適正価格として不動産鑑定士による評定を要求して下さい。
Posted by 東海オーナー at 2013年01月21日 09:51
北国オーナー様
築10年の物件についてはレオパの担当者が手ぐすね引いて交渉開始を待っている状況だと思います。交渉のテーブルにつく前に北国オーナー様ご自身が現在の収支の現状分析を行い、契約継続できる妥協点を見出されておくことをご提案させていただきます。私は10年経過の減額交渉の後、ここ1年半ほどですでに2名の別の担当者と減額交渉をしました。上から目線の強引な減額交渉をしてくるもの、オーナーに同情的な担当者と担当者によって様々ですが、要は交渉がやりやすい相手(オーナー)だと睨んだら強硬にやってきます。決して弱腰な態度を見せないことです。それには自主管理も辞さないという強い決意が必要です。自主管理した場合の収支計算とリスクの把握も同時に検討されておくことをおすすめします。

みのむし様
上にも書きましたが担当者によっていろんな交渉の仕方をしてきます。ただし、担当者の言うことなどけっしてしjっじてはいけません。その場しのぎのでまかせと考えておいたほうがよろしいかと思います。私は交渉時にはレコーダーを用意して録音しております。先に「録音しますよ」と言っておけば、口では「構いませんよ」といいながら結構弱腰になります。レオパの担当者も上からの命令で嫌々ながらの交渉ですし、自分自身もいつ辞めるかわからないという立場だと思います。決して情熱を持っての仕事ではありませんから。いつやめるかわからない人間の言うことなど信じてはいけないと思います。
Posted by イチロー at 2013年01月21日 09:54
北国オーナー様
みのむし様

まずご自分の契約が30年契約なのか10年契約なのか、また中途解約の定めがどうなっているのかを確認する必要があります。それによって対応は180度変わって来ます。
また交渉がこじれるようであれば、弁護士の相談も検討すべき話です。

10年契約であれば、残念ながらレオパから一方的に解約ができる可能性が高いので、自主管理もしくは他社管理への移行とレオパとの契約継続をてんびんにかけて考えざるを得なくなると思われます。

逆に30年契約で中途解約の定めがなければ、交渉が決裂したらレオパは調停→訴訟に持ち込むしかなく、訴訟まで行ってもレオパ側に不利な判決が出る可能性が極めて高いと思われるます。
なので、基本的にレオパ側は手の打ちようがないため「突っぱねたもの勝ち・折れたもの負け」になっていると思われます。
前ブログでも何人もの方が同様の要請を受けたとコメントされていますが、突っぱねていればそれで何も言わなくなったという方が大半です。(大半というか、少なくともコメントをされた方でレオパから調停手続を申し立てられたという人は一人もいません)

また他の方も書かれているように、ファミリー物件と家具・家電・ネット無料ワンルームの比較はナンセンスで一笑に付すレベルです。
また当初の契約時点から家賃は近隣物件よりも高かったのでは?
近隣物件よりも高い家賃をオーナーに支払う条件で建築を請け負ったと思われるので、そうであれば近隣物件と同一レベルの家賃とする必要がそもそもありません。

ただデフレにより10年前に比べて同一物件の賃料は約10%下がっていると思われるので、もし法的に戦えば10%程度の引き下げは認められるかもしれないと思われるので、ローンの借入金利が下がっている等でメリットを享受しているのであればそれくらいの交渉で妥協することはあり得るかもしれません。
(その場合、将来賃料相場が上昇したら当然ながら逆に引き上げを行う旨の確約を文書等で取り交わしておくのが望ましいかもしれません)

なおレオネットやセキュリティは論外です。
導入によって仮に入居率が上がってもそれはレオパの利益にしかならず、オーナーには1円も還元されません。
導入してプラスになると思えばレオパで勝手にやってくださいという話であり、もしオーナーが入居者のために費用を負担するのであれば、当然その分はレオパから受け取る契約賃料を増やしてもらうという当たり前の話です。
(太陽光はオーナーに金銭的メリットがあるんでしょうか?なければ論外ですが、メリットがあれば、他社と比較してレオパの提案に遜色がなければ恩を売る手段の一つとして検討する余地はあるかもしれません)
Posted by pooh at 2013年01月21日 21:58
話題がそれますが、なでしこ様。

ご返答ありがとうございます。

自分自身もアパート経営に関しての知識を書籍や、この掲示板等で身につけていきたいです。

先ずは確定申告を父の代は税理士さんにお願いしていたのですが、自分で行い現状把握してみます。
Posted by ラムネ at 2013年01月22日 15:35
ラムネ様

老婆心ながら、、、確定申告を自分でやりつつ、税理士さんとの縁も切らないで保っておかれた方が良いのではないでしょうか。良い税理士さんは、事務処理代行のみならず経営方針などの相談に乗ってくれて事業主の強力な援軍になります。
私自身確定申告歴は長く、自分でやろうと思えばできる(たぶん)のですが、税理士さんにお願いしています。新米オーナーさんならなおさら…。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月22日 20:24
こんなの見つけました。

http://ichigen-san.iza.ne.jp/blog/entry/2985194/

レオパレスの「悪徳商法」

オーナーを地獄に落とす 冷酷無比な契約解除。

中国産格安建材を使った「欠陥アパート」疑惑も浮上。

2013年2月号DEEP[ 「オーナー騙し」の蛮行 ]

「レオパレスに騙された」。こう叫ぶアパートオーナーが全国に続出している。レオパレス21といえば、有名タレントを起用したテレビCMによって知名度は抜群に高く、大東建託に次ぐ業界2位の大手アパート建設会社だ。30年間にわたってアパート1棟を丸ごと借り上げる「一括借り上げ契約」を謳い文句に、全国の地主に自社ブランドのアパートを建築させていった。



ところが実態は、30年間の借り上げ契約を果たすどころか、アパートの入居率が低下すると契約を一方的に解除する蛮行に及んでいる。しかも、入居者を他のレオパレス物件に転居させてモヌケの殻のアパートを返還するため、契約を解除されたオーナーはアパートローンの返済に行き詰まる「地獄」に陥っているのだ。



さらに、レオパレス元幹部によれば、「平成7年〜8年頃に相次いで建築された物件タイプには構造上の欠陥があり、その修繕費用を逃れるために軒並み契約を解除している」という驚愕の実態まで浮上している。

◇ 管理戸数が年1万5千戸も激減

「30年にわたってアパートを丸ごと借り上げます。空室の有無にかかわらず賃料をお支払いしますので、安定的にアパート収入を得ることができますよ」。平成7年初旬、年金暮らしをするYさんのもとを、レオパレスの営業担当者がアパート経営を勧めに訪れた。Yさんに不動産賃貸業の経験はなかったが、「預金通帳だけ見てればいいんです」という説明に心が動いた。「我々が建築を請け負ったアパートを30年にわたり一括して借り上げるので、自らアパートを管理・運営する必要はありません。遊休地にアパートを建てるだけでいいんです」。

しかも、当初10年間の固定賃料保証に加え、4年目以降は賃料を2年毎に原則3%ずつ値上げする契約内容を説明され、見せられた収支計画書は右肩上がりの曲線を描いていた。Aさんは結局、平成7年から9年にかけて3棟のアパートを建設。金融機関から借り入れたアパート建設資金は3億円近くにのぼった。

ところが、借り上げ期間が15年以上も残る平成23年夏、レオパレスからYさんのもとに契約見直しを迫る「内容証明」が送られてきた。そこには「返答がない場合は解約条項にもとづいて解約する」と書かれてある。解約条項があることすら説明されていなかったYさんが担当者に問い合わせたところ、「契約を解除したい」と返答されたという。当時の説明と異なるため拒否したところ、2カ月後にレオパレスから一方的に契約を解除された。

「悪徳商法」。こう呼ぶにふさわしいレオパレス商法の犠牲者が全国で急増している。不動産取引に関するADR(裁判外紛争解決手続)機関には、Yさんと同様にレオパレスから一方的に契約を解除されたオーナーからの相談が殺到しており、その一つである日本不動産仲裁機構には年間100件程度の相談が寄せられたという。右肩上がりで伸びていたレオパレスの管理戸数は昨年度だけで1万5500戸も減少しており、悪徳商法の犠牲者の多さを物語っている。

◇ 粗雑なアパートに法外な建築価格

レオパレスの悪徳商法を暴く前に、まずは「サブリース契約」と呼ばれるアパートビジネスの契約形態を簡単に説明しよう。サブリース契約とは、建物所有者からアパートやマンションなどを一括して借り上げ、これを入居者に転貸する仕組みだ。レオパレスのようなアパート建設会社は、アパートの建築から賃貸借の管理までを一貫して担っており、土地所有者に土地と資金を提供させて自社ブランドのアパート建築を受注し、その物件をもとにサブリース契約を結ぶ。入居者から徴収する家賃から管理手数料を差し引いた残額が、月々の賃料としてオーナーに支払われる。
      
このビジネスモデルのもと、レオパレスは「アパートの建築請負事業」と「物件の賃貸事業」の利益を手にすることができる。しかもレオパレスの建築請負事業の利益率は他社と比べて格段に高い。大手建築会社の利益率が数%にとどまるなか、レオパレスは20%前後の利益を上げてきた。粗雑なアパートの建築を法外な値段で請け負っているためだが、ここにレオパレス商法のカラクリがある。

「チャイムが鳴ったと思って玄関を開けたら四軒隣の部屋だった」「隣の部屋のティッシュを取る音が聞こえる」など、ネット上にある膨大な書き込みからもレオパレスのアパートの安普請さがうかがえるが、この粗雑なアパートの建築を割高な価格で請け負えるのは、同社が喧伝してきた「賃料設定の高さ」と「30年一括借り上げ」があるためだ。

当初の建築コストが高くても、すぐに賃料で回収できるような収支計画書を見せて、さらには30年間にわたってアパートを借り上げる安心感を植え付けることで、莫大な利益を上げるアパート建築を次々と受注していったのだ。なかには、契約書の解約条項に気付いて躊躇する人もいる。レオパレス元幹部によれば、そうした人には、「30年の長期契約なのでお客様から契約解除を申請できるように解約条項を付けている。我々から解約を申し出ることは絶対にない」という常套句を用いていたという。

さらには、アパート経営に関心を持つ土地所有者を東京都中野区にある本店や大阪市北区の支店に設けられた接客ルームに招待する「本社案内」という営業手法を用いて、次々とアパート建設に踏み切らせていった。勧誘する土地所有者の多くは、遊休農地を持つ地方の農家。社長や役員が自ら名刺を切り、「30年にわたって大切なアパートを管理します。我々を信じてください」と言い切ることでほとんどの人が契約書に判を押したといい、「東京に1日連れて来い。それで勝負が決まるんだ」が経営陣の口癖だったという。
Posted by つか at 2013年01月25日 09:43
続きです。

◇ 「解除条項」に目を付けた取引銀行団

ところが、平成20年9月のリーマン・ショックを機に、清廉なイメージを装っていたレオパレスが素顔を晒すことになる。レオパレスは、管理するアパートの半数近くを製造業者や派遣会社といった法人に転貸する法人契約を強みとしている。製造業者などは、6カ月〜1年程度の期間限定で雇う派遣労働者の寮としてレオパレスのアパートを使用していた。だが、リーマン
・ショックによって工場の稼働率低下や閉鎖が相次ぐと、社会問題化した「派遣切り」が起こり、レオパレスも法人契約を打ち切られる事態となった。

工場の従業員以外は誰も住まないような立地にアパートが建てられているため、レオパレスが管理するアパートは瞬く間に入居率が悪化。家賃収入の落ち込みによって、同社の賃貸事業は家賃収入が支払賃料を下回る逆ザヤに転じ、資金繰りも危機的状況に陥った。

22年3月期と23年3月期で巨額赤字を出したレオパレスを延命させるため、取引銀行のりそな銀行と三井住友銀行、さらには三井住友銀行とつながりの深い山田コンサルティンググループで延命策が練られた。ここで彼らが目をつけたのが、契約書に盛り込まれてあった解約条項だ。レオパレスの契約書は、後述する「レオパレス共済会」が発足した平成9年に変更されており、それ以降の契約書に解約条項は記載されていない。

そのため解約させられている大半のアパートが平成9年頃までに建築されたアパートだ。それも通期の原価削減目標を是が非でも達成するため、「終了プロジェクト」と名付けられた強引な契約解除が断行された。

レオパレスは終了プロジェクト前から支払賃料の引き下げ交渉を行っており、「応じてくれたら2年間は絶対に契約を解除しません」と言い切って、大幅な賃料の削減を進めていた。ところが、終了プロジェクトが発動すると、たとえ半年前に賃料を減額したばかりであっても内容証明を送りつけて一方的に契約を解除した。解約条項が盛り込まれていないオーナーであっても、固定賃料保証が終わる10年超の物件では基本的に解約を前提とした交渉が行われ、40〜50%程度のさらなる賃料減額を迫った。オーナーはアパートローンの返済に窮し、その悲鳴はネット上にも溢れている。

しかも、解約時に入居者を他のレオパレス物件に転居させて、入居者ゼロのアパートをオーナーに返すという卑劣な所業までやってのけている。前述のYさんのケースもそうだ。レオパレスは入居者に対して、「オーナーとの契約が終了するとアパートの継続使用が難しくなる」と説明する一方、「負担なく他のレオパレス物件に転居できる」と提案。

終了プロジェクトでオーナーに支払う賃料を削減するとともに、入居率の改善によって空室損失引当金を取り崩すことで昨年度決算を黒字化させたのだ。さらに驚くべきことに、平成9年頃までに建築されたアパートが軒並み契約解除された裏には、目先の賃料削減だけではない、「もう一つの隠された狙いがある」(レオパレス元幹部)という。

当時の物件タイプは、木造ならばゴールド・ネイル、鉄筋ならばゴールド・ボルトと呼ばれるもので、いずれも中国産の格安の建築材が使われていた。レオパレス元幹部によれば、社内には以前から「欠陥品という認識があった」といい、ゴールド・ネイルでは「木が腐って床が抜けるトラブルが多発していた」という。30年一括借り上げを謳い文句にアパートを建築させてきたが、「物件自体が30年もつ代物ではなかった」のだ。その修繕費用から逃れるため、「入居率の状況にかかわらず、是が非でもこれら欠陥アパートを早期に契約解除しておきたかった」のだ。

◇ 「建築基準法違反」にメスは入るか

レオパレスにはもともと、アパートの保守費用を確保するために発足した「レオパレス共済会」という修繕積立金制度があった。それまでの修繕はすべてオーナーの自己資金に頼っていたため、資金がないオーナーのアパートでは必要な修繕を施せないリスクがあった。このリスクを回避したいレオパレスは、新規にアパートを建てるオーナーに対しては共済会への加入を前提として契約書から解約条項を削除し、それ以前にアパートを建てたオーナーに対しては、契約時に約束していた30年間の一括借り上げを明記する約定書を手渡している。

実は、共済会発足前の契約書には30年間の一括借り上げ契約が明確に記されておらず、言わば口約束の状態だった。そのためレオパレス側は、「共済会に加入すれば間違いなく30年借り上げる」と説明し、わざわざ30年にわたる日付入りの契約期間を書いた約定書を作成している。

だが、06年4月に施行された保険業法の改正によって「無認可共済」が保険業法の規制対象になると、同共済会は「トータルサポートシステム」という新しい枠組みに移行した。これは以前の積み立て制度とは異なり、築年数に応じた掛け捨ての修繕金が毎月の賃料から差し引かれるもので、レオパレスが「必要な修繕が発生した」と判断した場合に同社が修繕費用を負担する仕組みだ。

レオパレスには手元資金を確保しておける効果があるが、「ゴールド・ネイルやゴールド・ボルトを抱えていては、手元資金を確保するどころか、いずれ莫大な修繕費が発生しかねない。賃貸事業が厳しさを増すなかで早期に切り捨てる必要があった」という。しかも、「建物の欠陥は建築材だけの問題ではない」という。

レオパレスは建築請負業でありながら、実際の建築は下請けの工務店に丸投げしており、ズブの素人社員達には「工務店が手抜き工事で利益を上げていても見抜くことができない」。そのため、「契約を解除されたアパートの構造を調べれば、建築基準法違反が山のように出てくるはず」と打ち明ける。実際、契約解除によって損害賠償請求を起こされている裁判では、原告側がアパートの構造を調べたところ建築基準法違反に該当する瑕疵がみつかり、違法建築に対する損害賠償も請求されている。

レオパレスは今年度も55億円の最終利益を見込むが、その利益はオーナーを切り捨てることで生まれる支払賃料の削減と空室損失引当金の戻し入れ益だ。しかし、化けの皮が剝がれたいま、リーマン・ショック前に732億円あった建築請負事業の営業利益は昨年度43億円にまで縮小し、今年度中間期は6億円の赤字に転じている。会社を支えてきたオーナーを平気で騙し討ちするレオパレスに、明るい未来が待っているはずがない。
Posted by つか at 2013年01月25日 09:44
つか様

詳細な解説の記事を見つけてくださり、ありがとうございます。
”共済会解散→即、掛け捨てのTSSに移行”というくだりは誤りではあるものの、
契約書の解約条項の削除は共済会加入と引き換えであったことなどは初めて知ることであり、
なかなか読みごたえのある内容でした。

>今年度中間期は6億円の赤字に転じている。

先日、レオパの人の、決算など現状報告の訪問を受けました。
私が「2Qで建築請負が赤字とはどういうことか?」と質問しますと、
アパートがまだ完成しておらず代金をまだ受け取っていない段階であるため、レオパが資材発注など資金を先出ししている状況なので赤字になっている。期末には完成引き渡しを済ませて黒字になると説明されました。
Posted by 水色ワイン at 2013年01月25日 19:46
コメント欄が過疎ってるようなので、とりとめもなく、上に書いたレオパの訪問の時の話でもしてみようかと思います。(笑)

電話でのアポ取りのときは、中期決算など現状報告に伺いたい…ということでしたが、
また太陽光とかセキュリティとかの営業を絡めてくるんだろうと思っていたのに見事に外れ、始終現状報告のみでした。(笑)
上から目線ということなく普通の話振りでしたので、私も普通に聞いていました。

いろんな話を聞きましたが、中でも意外だったのは、今の営業は太陽光と、アパート建築は売り切りのみに特化しているのかと思っていたのにそうではなくて30年一括借り上げの新商品を出しているとのこと。ロフトが二か所あるとか、女性入居者を取り込むために洗面化粧台を付けているとか、昔より設備が充実しているもよう。
賃貸だけでは大きく利益が見込めないので、やはり建築請負もやっていく必要があるという。

「30年借り上げしても大丈夫なのか?既存のアパートと競合するではないか。」といぶかる私に、
入居率の一覧表を見せ、「都心部は軒並み入居率が高く、その辺りではまだまだ需要が見込める。」と。
確かに一覧表を見ると、全国平均82%に対し、それを上回る数字がズラーっと並んでいる。
こんな地域なら需要が見込めるというのも納得できる気がする。
農地に建てたアパートと都心に建てたアパートで入居率が両極端なのではないかという気もする。

一階に店舗(コンビニなど)を併設した商品もある。
店舗の利回りは住居用アパートと比較にならないくらい良いことは知っているので、年を追うごと低下していく利回りを幾分下支えしてくれるだろう。
コンビニなら入居者の利便性もよいし。

なんだかレオパの広報のようなことを書いてしまいましたが、ひとつ収穫もありました。

私にこんな話をするために訪問したということは、うちは解約対象ではないということ。
30年契約なのでデンと構えていればよいのですが、ラムネさんが、「TSSに入っていないオーナーは解約の方向です。」と言われたことに一抹の不安を感じていたことも事実です。私も新TSSは拒否していますので。
営業部の人でしたが、そもそも私が新TSSに入っていないことを知らないようでした。
営業部と資産管理部は連携していないようです。

ラムネさん、「セキュリティをつけないと今後の家賃改定に解除になる可能性が高い」とか「TSSに入ってないオーナーは解約の方向」とか言うのは、全部ウソですからね。信用しないように。

今日はこんなところで・・・

Posted by 水色ワイン at 2013年01月26日 15:46
水色ワイン様

いえいえ過疎ってるわけではないと思いますよ。皆さん投げられた問いにはお答えされてるみたいですし、今のところ現状維持といったところなんだと思います。
でも営業と資産管理部の連携は悪いところの方が多いですね。私はどちらかというと地方店が多かったので人数が少ない分横の情報交換はできてました。
でも営業でそこまでちゃんとした話ができるのであれば支店長クラスの人ですかね?今は課長クラスでもまともに話ができる人間が少なくなってます。

以前から東京都区内の入居率は抜群にいいですね。新築の増加も少ないんで建てばすぐ客付きしてしまう状態だと思います。地方部は東北の復興需要の恩恵を受けている地域だけでしょう。ちなみに私は東北におりますが稼働は9割超えてるんじゃないですかね。仕事でちょっと検索しましたが空き物件は在来物件くらいでした。
あとどれくらいこの状態が続くかわかりませんが、少しでも稼働があがればと思う限りですね。
Posted by なでしこ at 2013年01月26日 18:22
なでしこ様
>支店長クラスの人ですかね?

在職年数が比較的長い人・・・とだけお伝えします。(笑)
私が誰か知られたくないので。(みてる人が少ないので大丈夫だと思いますが)
Posted by 水色ワイン at 2013年01月26日 19:20
水色ワイン様

なるほど…。了解しました。
レオパレスにとってそういう人材は宝だと思いますよ。もうそういう方々はレオパレスを出ていってしまってますからね。
私もすでに外に出てる人間です。知識を出しても実際にオーナー様と接し決められる立場にないのでそういうレオパの社員を担当者としてつかんでおくことは重要です。結局のところそのオーナー様の判断を本部に報告するのはその担当者ですからね。
Posted by なでしこ at 2013年01月26日 20:16
水色ワイン様

お礼が遅くなりすみません。アドバイスありがとうございます。
今のところ税理士さんと話し合って今回まで税理士さんにお願いする事にしました。
父親がお願いしていた税理士さんはあまりアドバイスをくれるような方ではなかったです。

信頼できる税理士さんを自営業をされている友人などに聞いているところです。

我が家には、管理人さんのような説明にはきていないです。
そのような説明をされるということは、もう一度建ててみませんか?という営業ではないんですね。羨ましいです。
我が家は地方ですが、取り敢えず入居率は100できています。平均95ぐらい。
それでも、レオパレスの人はこちらの希望価格でかしていないので、安心できないです。といわれてました。じゃあどうすれば安心なんですかね。

なでしこ様
いつも私のとりとめない質問に丁寧にこたえて下さってありがとうございます。
あなたのような担当者なら信頼できます。そのような方にまだ出会えていないのですが…

また少しだけ質問させてください。
築年数が12年なんですが、今回外壁の塗装がきまったようなんです。確定では無いですが。
それで、音次郎さんの掲示板に外壁塗装をする物件は解約する物件と書き込みがあったんですが、そのような方向なんでしょうか?
解約物件てリストアップされていたりするんですか?解約物件なら大規模修繕とか通らないような気がするのですが…どうなんでしょうか?

Posted by ラムネ at 2013年01月27日 10:05
ラムネ様

建物メンテナンスは私の在職時代の最後の部署なので参考までにお話しさせて頂きます。
ラムネ様は東日本のオーナー様でしょうか?私も最後は東日本でしたが、外壁塗装の色を既存の物から色変えしたのは私たちが最初です。
実は塗装色を変えるのは賃貸側本部としてはナンセンスなんですよ。理由としては賃貸募集で掲示している写真は既存色であり、塗装を変えてしまうとその写真を差し替えなければならないとして最初本部に蹴られた経緯があります。

しかしあくまでも既存色は10年以上のデザインであり、現在の新築物件とはかけ離れたデザインです。その為塗装を白系と茶色系のツートンに変えました。
それがTSSの限られた予算の中で塗装工事を行うにあたり、縞模様のツートンでは養生費と人件費がかかってしまうという問題点にぶちあたったんですね。そこで下請け工事屋さん、オーナーさんと協議して1階と2階で色分けすればコストが抑えられるという結論に達したんですよ。

それが発端になって各地域に広まっていったんだと思います。音次郎さん掲示板では色々話が出てますが、考えすぎだと思いますよ。レオパも自分の腹を痛めたくないのでかなりきつい予算で下請けに投げてるはずです。その中で下請けさんが出してきた要望をレオパが認めてるんじゃないですかね。
東日本であればそのエリアの修繕の責任者は私のかつての同僚ですから安心してください。下請けさんも私が退職した後もやり取りをさせて頂いてる方ですのでご安心ください。
Posted by なでしこ at 2013年01月27日 20:50
再塗装について
かつてNSR(ニューシルバーレジデンス)という建物で、構造と工法の不適から瑕疵担保責任に該当する外壁クラックが発生し、それを隠蔽する為にかレオパレス社は早々に(築後7〜8年)再塗装を行いました。

その際は白&グレーの既存の縞模様を”ローラー刷毛”による上塗りで行いました。この”ローラー刷毛塗装”がツートンカラーの吹付塗装と比してマスキング等養生費の差異があるとは思えません。人件費についてはツートン塗り分けの方が一面ベターッと吹付け塗装すればよいのですから作業時間の短さと塗料の使用量から当然安上がりでしょう。

また、かつてレオ社は借り上げ契約終了の際に「名称や塗色等レオパレスをイメージさせるものは使用してはならぬ」として外壁の再塗装をさせた上でオーナー切り離しを行ってきましたが、今般のツートン再塗装も同様に契約解除への布石に思えます。

さてツートン再塗装により物件付加価値が上がり入居率が改善したでしょうか?
ちなみに皆さんの周囲の当該物件を検索してみてください、軒並みガラ空きでしょう?
賃料を安く設定しているにもかかわらずですよ。
私が入居者の目線で見たなら、ベターッとしたツートン仕上げは「昭和時代の安アパートお色直しで再デビュー」の感さえすれ決して現代的イメージにはつながりません。

縞模様故の「旧来物件のイメージ」を払しょくしたい…が本心であれば、レオ社の最新物件アルマーレやデュアルエル(認知度は低いが)のイメージにつながる塗装を提案すると考えるのが普通なのではないのでしょうか?

さしものレオ社とて「オーナーの財産たる修繕積立金」をただ横取りするわけにはいきません。
でもぼったくりであろうが何であろうが「再塗装工事代金」であれば正当にオーナー様から頂戴できるし、先述の通り切り離しににも好都合という次第です。

かくして身ぐるみ剥がされ陳腐な中古アパートのみを手切れ金とばかりに→ポイ  という構図が見えてしょうがないのです。
Posted by 陽だまり at 2013年01月28日 18:15
音次郎さんのブログを過去のものから長く読んでいます。
なでしこ様がどなたかなんとなくわかりました。ありがとうございます。

陽だまり様のおっしゃるシナリオも納得させられ、自分もいよいよ覚悟して知識を増やしておかないとなぁとおもいました。
色々な角度からみるとなんだか未来は本当に真っ暗ですね。建てたオーナーの自己責任は大きいですね。
Posted by ラムネ at 2013年01月28日 21:26
陽だまり様のお考えも一理あると思います。

私は現場にいて実際に下請けからの要望、オーナー様の考えを基にその当時のレオパから許されるギリギリのところでかちあうところで結論を出してきました。
下請けがこれならできると言ってきたのでその結論を出したまでです。自分の固定観念だけで動いてきたわけではありません。

それと私が修繕提案をしていた時代はまだオーナー様特定口座を使用するTSS時代のお話ですが、再塗装提案を受け入れて頂いたオーナー様は残念ながら7割程度です。築10年で再塗装の提案をしますが、13〜15年まで経過後塗装したいと考えられるオーナー様が3割程度はいらっしゃいます。正当であってもそのような状態です。

NSRの再塗装を7〜8年で行った話は初めて知りました。たしかに共済会時代メンテナンスを必要以上にやっていた事実はありますが、再塗装は10年経過しなければ本部決裁がおりませんでした。外壁サイディングをくぎ打ちしていたがためにクラックが入っていた事実はありました。それは5年経過で施工ができるコーキング工事の際クラックをコーキングで埋めていました。材料は変性シリコンです。
ちなみに現在のコーキング施工ができるメンテサイクルは7年半です。

新築物件はたしかにカラーリングが変わりますね。私が在職時代に多く出てきたのが白系と茶色系のツートンだったのでその塗色だったのでその色にしました。下請けさんはその塗料を大量買いしてコストを落としてくれてたようです。リスク承知でね。

お話を頂きましたのでコメントさせて頂きました。
Posted by なでしこ at 2013年01月28日 22:39
最近、HP上でもレオパレスパートナーズの記事が少ない。
加盟店も、少しですが減少傾向だと思います。
結局、レオパレスの加盟店数の目標は達成したのだろうか?
レオパレスパートナーズも最初は、レオパレス物件だけでしたが、
今は、どんな物件でも扱っている様子。
自分の担当者に聞いても、返答が返ってくるのに
日数がかかる。さらに、曖昧な返答。
Posted by みのむし at 2013年02月01日 12:05
みのむし様

HPを見ましたが、2013年3月に向けて増加してるみたいですよ。

先のレオパの営業の人とパートナーズの話もしました。
「レオパ以外の物件も扱っているではないか。」と言うと、
「そうだが、パートナーズではない不動産屋でもレオパの物件を扱ってもらっている。」
(→だから、どっちみち一緒)という返答でした。

パートナーズでの展開は、業績の良かったころはすべて直営店だったので店舗を借りる家賃の支払いなどの経費節減のためにやっているのだそうです。
直営店は、基幹となる店でこれ以上減らすと支障が出るのでそのままにし、パートナーズを増やして営業拠点を増やしていく方針だそうです。

また、法人契約が増えていると言って棒グラフを見せられました。確かに増えてました・・・
Posted by 水色ワイン at 2013年02月01日 12:52
「はじめまして」の板に皆様へのご案内を書いていますのでお読みください。
Posted by 水色ワイン at 2013年02月02日 17:05
昨日レオパの社員と久しぶりに話しました。

減額プロジェクトはほぼ終了になり2年更新の際の交渉のみにシフトしたようです。
今太陽光の屋ね貸しとオーナー負担の2本柱の営業をしており本社にコールセンターを設置し、係長以上の熟練社員がテレホンアポイントをしてるようですね。その際に協力してもらわなければ減額は覚悟してくださいと案内してるようです。

もう悪徳商売ですね。

首都圏はもうすべてのアプローチが終了したので首都圏から地方部へ人材を派遣してオーナー様へ営業をかけているようです。それが請負事業部の数字構成になっているのが現状のようです。まぁどこまでいけるのやら…。
先日また私の仲間が退職しました。6年選手です。私が見てあげてきた客相の女の子ですが、もう耐えられないとのことでした。
引き続き人材の流出は続いているようです。請負事業部だけでなくシルバーなども動きがあるようです。社員も去年の12月で6000人を切っています。私が在籍していた頃に比べると3000人も減りました。
会社体系もスリムになり、減額で目処も見えた。そろそろ利益追求も一段落してもいいのではないかと個人的には考えます。

そういえばラムネ様。私が誰かお気づき頂いたみたいですね。また名前を戻してもいいんですが、しばらくはこの名前でいきたいと思います。
Posted by なでしこ at 2013年02月03日 12:44
減額の覚悟だなんて、全く愚かなフレーズですね。減額の根拠がそれじゃぁ……

レオパレスも減額か解除しか脅し文句が無いのでしょうから、ある意味手の内が知れたものと言う事でしょうか。
Posted by ジャンプ at 2013年02月03日 13:42
ここに集まってる方々は比較的に賃料相場が下落されてない地域の方が多いと感じております。
Posted by うなぎ at 2013年02月04日 00:08
音ブログの方が昔の活況を取り戻してきましたので、こちらとあちらを両方見ていただくのも大変ですのでこの掲示板を近いうちに打ち切りにしたいと思います。
コメントできなくするだけで、今まで頂いた貴重なコメントは見れるようにしておきます。
短い間でしたが、ここにコメントくださる皆さんは真面目な紳士淑女ばかりで本当に助かりました。
特に元社員のなでしこさんには、内部の情報をもたらして頂き大いに参考にさせていただきました。
これからは音ブログの方に書いていただくことになりますが、こちらには書いても音ブログには書く気がしないという方がいらっしゃるかもしれません。(実は私がそう。)
今後、音ブログでここのハンドルネームと同じネームを見かけたら、出来るだけお返事するなり反応するなりしたいと思います。
当掲示板打ち切りの日は、全然意味がありませんが2月14日のバレンタインデーを予定しております。(笑)
それまでは開けておきますので何かあればどうぞ。
Posted by 水色ワイン at 2013年02月08日 00:00
水色ワインさん、お忙しい中ブログ開設をしていただき短期間皆さんのお世話をしていただき本当にありがとうございました。なんのお手伝いも出来ずすみませんでした。

この掲示板の意見は、今後レオパレス21との話し合いの材料にさせていただきます。レオパレス21のオーナーさん、社員さん、元社員さんまた何処かのブログでお会いしましょう。

では、さようなら。
Posted by yong at 2013年02月08日 16:24
水色ワイン様
ご無沙汰しております。仕事が忙しく中々チェックできずにいたら閉めるとなっていてびっくりしました。
閉めなくてもいいと思うのですが…
ここしか書き込めない人もいると思うのです。
例えばなでしこ様とか…私とか。
話しが二重になってもいいのではとも思います。

大変苦労して立ち上げたように書かれてましたし。過疎ってるなんて気にしないで長く続けてほしいのです。お願いします
Posted by ラムネ at 2013年02月09日 23:13
ラムネ様

やはりそうですか・・・。私もラムネさんとなでしこさんのことは気になっていました。
かといって、コメントがなくても毎日80〜100人の方がここをチェックしています。
その方たちにも申し訳ないなあ…と。
とりあえず、あと1週間後の21日まで開けておくことにします。

なでしこさんに聞きたいことがあれば、音ブログで冒頭に「なでしこ様にお尋ねします。」と書いてから続きを書けばどうでしょうか?私も今後そうするつもりです。
なでしこ様、ここ読んでおられたら何卒よろしくお願いいたします。

オーナー側からのラムネさん救済策(笑)は提案があるのですが、メールアドレスがわかればお知らせすることができます。気に入っていただけるかどうかはわかりませんが。

Posted by 水色ワイン at 2013年02月10日 11:26
今日の日経新聞に記事が出てました。

――――――――――――――――――――
「アパート屋根で発電 レオパレス合計10万キロワット 7000棟にパネル」

 賃貸住宅大手のレオパレス21は管理物件7000棟の屋根に太陽光パネルを設置し合計出力10万キロワットの発電事業を始める。投資額は約300億円。20年間の売電収入で回収する。発電を手掛ける特定目的会社(SPC)を設立し、設備施工を手掛けて建築事業を拡大する。
 太陽光パネルはアパートのオーナーの了解を得て4月に設置を開始。2014年3月末までに完了する。オーナーには屋根面積や日当たりなどから事前に計算した想定売買収入の3%相当を定額の賃料に設定して払う。
 リース会社などから出資を募り、複数のSPCを設立する方針。レオパレスの出資比率はそれぞれ5%程度を想定する。発電事業から受け取れる配当は限定的になるが、リスクを分散し建築需要を開拓する。
 出力10万キロワットは3万3千世帯分の電力需要を賄える計算だ。資源エネルギー庁によると、12月10日現在で国内最大級のメガソーラーはソフトバンクが北海道苫小牧市で計画する11万キロワット超。レオパレスの事業は拠点が分散するが、これに迫る。
――――――――――――――――――――

倒産しかかっているというのに300億円の投資。それを20年もかけて回収。
経営陣はグアム投資の失敗をわすれたのだろうか・・・
放漫経営。。。

Posted by 水色ワイン at 2013年02月10日 14:41
ソーラーパネルはSPCがリース会社からリース、設置工事をレオパレスがSPCから請負、売電収入でSPCがリース会社ととオーナーに支払い。レオパレス自体の初期投資はSPCに出資する300億×5%なのではないでしょうか。いずれにせよ買取価格と証券化されたものを引き受けた人達(通例アパートオーナー)に依存しているわけですが。
Posted by bss at 2013年02月18日 15:08
あ、そういうことですか。では、15億の投資ですね。
しかし回収に20年もかけているうちにレオパが倒産したら…(笑)
こういうものは、もっと優良企業が手掛けるべきことのように思います。
Posted by 水色ワイン at 2013年02月18日 15:32
予定日を少し過ぎましたが、これにて一旦閉鎖させて頂きます。
気になるのは、ここしか書き込めないという方もいらっしゃることなのですが、
対策として、音次郎さんのブログで私宛に「GO!GO!…」を開けるように書いてください。
私は音次郎さんのブログは一日一回チェックしていますので、見つけ次第コメントを書けるようにします。
それなら大丈夫だと思います。
私も何かあればまた書くかもしれません。
それでは、よろしくお願いいたします。
Posted by 水色ワイン at 2013年02月24日 00:19
御無沙汰しております。

今日の日経新聞に載った記事を転載しておきます。

――――――――――――――――――――
「アパートの屋根で太陽光発電 レオパレスが新会社 オムロン・三菱UFJリースと」

 レオパレス21はオムロン、三菱UFJリースと共同で4月から賃貸住宅の屋根を使った太陽光発電事業を始める。住宅所有者から屋根を賃貸して太陽光パネルを設置する。設備投資額は30億円。再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度を活用して全量を売電する計画だ。
 レオパレスは自社で管理する7千棟の賃貸住宅の屋根を太陽光発電の設置スペースとし活用する計画を進めている。第1弾として三菱UFJリースとオムロンがそれぞれ47.5%、レオパレスが5%出資する特定目的会社(SPC)「MOLルーフパワー」を設立。同社が6月までに500棟にパネルを設置する。
――――――――――――――――――――

三菱UFJリースとオムロンとは… 大手に相手にしてもらえたもんです。(笑)
第1弾で500棟ということなので、あと6500棟残っていてまだまだ続くということ。。。
Posted by 水色ワイン at 2013年03月26日 23:27
はじめまして。10年ほど経過したオーナーです。昨年、減額交渉の応じました。最近、あまり良い噂は効かないですし、支店や本店の相談窓口の対応もびっくりするぐらい悪く、どこか開き直っている感じを受けたので、最悪の事態も考慮した準備を始めようかと思ったところでこの掲示板を見かけました。
いろいろ参考にさせていただきます。
Posted by くろ at 2013年04月04日 13:48
くろ様、ようこそお越し。
3月26日に書きこんだ後コメントできるようにしておいたら、早速コメントを頂きちょっとびっくりしています。

これを機会にまた開けておくことにしますが、少人数ですので情報も限られると思います。
また、音次郎さんブログには書き込めないという方がいらっしゃいましたらこちらにどうぞ。

Posted by 水色ワイン at 2013年04月04日 14:36
IRより 業績予想の修正発表 ありました。

「為替差益55億円、法人税等調整額△46億円の計上により、予想を大幅に上回る見通し・・・」

円安万歳!
3月末は黒田ショックの少し前で94ドル/円ぐらいだった。
Posted by 水色ワイン at 2013年04月27日 00:53
http://www.youtube.com/watch?v=Lfd9n8oOE04

国会でも話題になってるんですね。
当方はMDIの頃からのオーナーで 十数年の付き合いがありますが
同じような失敗を繰り返す企業とは縁を切るつもりですよ。

敷金・礼金不要と謳っておりながら 入会金・年会費を徴収し
住んでみれば プレハブ小屋のような造りに 騒音問題
退去時に莫大な清掃費用を請求され 入居者からの評判は最悪で

株主にとっては 業績に連動しないどころか 無配当が続き

オーナーにとっては 文頭のyoutube動画の通り 蛇蝎の如く嫌われ

会社組織として、世の中に存在する意義のない企業です。
Posted by T61 at 2013年06月13日 13:15
T61様

コメントありがとうございます。
この掲示板、忘れられていないようで有難いことです。(笑)

宮本議員の質疑応答、youtubeにもあったのですね。

実は私もMDIの頃からのオーナーです。
契約した頃はもっとオーナーを大事にしてくれましたが、今はすっかり様変わりしています。
銀行管理下におかれるようになってからオーナーを敵視するようなやり方に変わったように思います。
しかし、あのままオーナーを大事にしていたら会社が潰れてたかも…と思うと、もろ刃の剣ですね。

縁を切るつもりとおっしゃいますが、こちらから申し出る必要はないでしょう。
黙ってても毎月ポンポンと振り込んでくれますから。(笑)



Posted by 水色ワイン at 2013年06月13日 20:05
お久しぶりです。
お元気にしてらっしゃいますか?

掲示板を拝見しつつ、コメントを投稿する時間がないぐらい少々慌ただしく過ごしてました。

最近の動向はどうですか?
私のほうは、変わらず太陽光やセキリティー設置にかんしての勧誘が多く、応じなければ大幅な減額か、解約をちらつかせてこられております。

本業が忙しかったせいで、まともに考えずのらりくらりとかわしてましたが、妻が心配しております。

水色ワインさんの見解をお聞かせ頂きたいと考え投稿いたしました。
Posted by ラムネ at 2013年08月10日 03:49
ラムネさん、ご無沙汰です。
暑さでバテ気味ですが、元気にしております。

まだ勧誘が続いているのですか。
なかなかあきらめの悪いやつですね。
私の方は、太陽光・セキュリティとも、さほどしつこく勧誘されておりません。

ラムネさんのアパートは入居率100%とか95%なのですね。(うらやましい!)
私なら、「太陽光・セキュリテリイを付けなくてもそれだけの入居率なのだから、それ以上のことをするつもりはない。」と言いますがね。

当方は、最近は音沙汰なしの状態が続いています。
時々状況報告会?でしたか案内の封筒が届き、ご丁寧に出欠の返信用はがきを同封されていますが、即ゴミ箱行きです。(笑)
とはいえ、そろそろと次の減額交渉のアポ取りの電話が来るころなので楽しみに?しております。

次の一手として、ウォッシュレットの便座取り付けの勧誘に来ていると聞いております。



音次郎さんのブログ、最近また荒れてきましたね。
昔はオーナーの真面目な掲示板として利用されてきたのに、
いつの頃からか、おバカなレオパ社員同士のおバカな掲示板に変貌しました。

また、この掲示板も利用して頂けたらと思います。
Posted by 水色ワイン at 2013年08月10日 10:58
明石の弁護士さんのブログが更新されています。

和解が成立したそうです。
 
「当方は、レオパレスの解除を認める、レオパレス側は一定の解決金を支払う、ということになりました。なお、解決金の額は、和解の約束で、公開することはできません。」
というのが要旨です。

>物件は、平成7年にレオパレスが、一括借り上げを前提として建築した木造アパートです。
>アパートの建築時の説明は、建築したアパートは30年一括借り上げをするというものでしたが、
>築16年目の平成23年11月30日、レオパレスから一方的に解除されたものです。

と書かれていますが、平成7年当時は「借り上げ期間10年。以後2年ごとの更新。」の契約書です。

http://rindou-lawoffice.blogzine.jp/blog/2013/08/post_4278.html
Posted by 水色ワイン at 2013年08月11日 18:25
明石の弁護士さんのブログに寄せられたオーナーさんのコメントで、特筆すべきかと思われる事柄が書かれていますので、ここにもコピペさせていただきます。

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おつかれさまでした。
現場の社員から色々聞けました。
貴ブログはレオパ社員も良くご存知ですが年配のオーナーはしらないようです。

「家賃を下げる案は銀行から派遣された役員が提案したもの。社長以下反対するも資金繰りの関係でおしとうされた」
「契約書は30種類以上あるらしく、15年くらい前までは本社対オーナーではなく支店対オーナーの契約書も存在していた。中には10年後家賃値上げを確約してたものもあるらしい」
「家賃を下げる事に簡単に応じたオーナーは自分でアパート経営を以前からしており 地域実情に詳しかった」
「事業者向けローンはみずほと三井住友だけで、他の銀行や農協はあくまでも、相続税対策としての融資しかできなかった」 つまり、2行の融資をうけたオーナーは家賃減額で守られた可能性がある。

上場廃止の可能性と回転資金の停止をちらつかせた大手銀行の横暴が今回の騒動の原因ですね。
レオパもある意味被害者かもしれません。

投稿 酒大好きのオーナー 2013/09/13
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Posted by 水色ワイン at 2013年09月13日 19:24
明石の弁護士さんが酒大好きのオーナー様にレスしておられますので、これもコピペさせていただきます。

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酒大好きのオーナー様

有益な情報ありがとうございます。
契約書類が30種以上あるとは知りませんでした。
また、銀行の話は聞いておりましたが、今回の一斉解約劇は銀行から来た役員の指示と聞いておりますので、まさにおっしゃることと整合します。
お詳しいですね。
今後も有益な情報があったら、ご教示ください。

さて、家賃減額に関しては、両行でローンを組んでいても要請されているようですね。
レオパレスは一斉解約に及ばなければならなかったことに何も学んでいないようです。なぜなら、現在の契約書は、無理由解除条項がないのに、未だ家賃を高めに設定して勧誘しているからです。
レオパレスは、後で家賃減額をすればよいと思っているのかも知れませんが、サブリース問題に詳しい弁護士やコンサルタント等に相談すれば、不本意なら応じる必要はないと回答すると思うので、将来同社の財務が再度圧迫される心配があります。

銀行の指示により、解約劇を行い、悪評を高めたレオパレスが、ある意味被害者か・・・という点に関しては、以前営業をしたオーナーに解除を突き付ける役目をさせられ、良心に苦しんだ社員の方々は、確かに被害者と思います。
しかし、社長一族はどうなのでしょうか。既に十分な利益を得て、資産も形成していると思われ、また嫌な役目は社員にさせているのですから、まったく被害者とは思いません。
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>「事業者向けローンはみずほと三井住友だけで、他の銀行や農協はあくまでも、
>相続税対策としての融資しかできなかった」
>つまり、2行の融資をうけたオーナーは家賃減額で守られた可能性がある。

>さて、家賃減額に関しては、両行でローンを組んでいても要請されているようですね。

酒大好きのオーナー様のいう「事業者向けローン」というのは、ノンリコースローンのことで、
「相続税対策としての融資」というのは、アパートローンのことをおっしゃっているのではないかと思います。
家賃減額は銀行名で差別化しているのではなく、ローンの種類で分けているのではないかと思います。
あちらのブログにコメントして議論しようとは思いませんので、ここで書かせて頂きました。

それにしても、今もまだ高めの家賃設定で請負営業をしているのですね。
今銀行はレオパ物件で融資してくれるのでしょうかね?
レオパ物件だと貸さないとよく聞きますが。

>社長一族はどうなのでしょうか。既に十分な利益を得て、資産も形成していると思われ、
>また嫌な役目は社員にさせているのですから、まったく被害者とは思いません。 

私個人的には、創業社長一族(祐助氏・将史氏)が許せないと思っています。
会社が傾きかけるとポイ捨てし、自分たちでさっさと別会社を作り人材を引き抜く。
後の事後処理は現社長や忠弘氏に押しつけて、自分たちはそ知らぬ顔をしている。
人としてどうなのか。
Posted by 水色ワイン at 2013年09月15日 21:42
二期連続黒字達成しても、家賃減額交渉は今も3割減ぐらい当たり前のように要求してこられます。
こちらは頭白紙で臨むのではなく、当方なりの考えを持って臨みましょう。
これ以上下げたら赤字になるとか、固定資産税が持ち出しになるとかは、領収書や銀行への支払いを証拠として見せましょう。
近隣の相場家賃、レオパ物件の募集家賃は当日までに把握しておき、この辺りまでなら下げてもよいというラインを出しておきましょう。
レオパはレオパとしての適性家賃を提示してきますので、当方は当方としての適性家賃を根拠とともに提示できるようにしておきましょう。

とはいえ、相手はなかなかの堅物です。(笑)
いくら近隣の家賃と比較しても、レオパ物件は実際には低めの家賃であることが多いので話はややこしいです。
納得のいく家賃改定が出来るよう望む次第です。
Posted by 水色ワイン at 2013年09月15日 22:18
本日、日経新聞に記事が出ているので転記しておきます。

――――――――――――――――――――
「レオパレス アパート屋根貸し 企業の太陽光参入支援」

 レオパレス21は、太陽光発電を使った売電事業に参入したい企業向けに同社が管理するアパートの屋根スペースを貸し出す事業を始める。太陽光発電の導入が進む中、大都市などは広大な土地の確保が課題。同社は設置場所に提供に加え、太陽光発電のシステム設計まで請け負い新規事業として育てる計画だ。
 同社が管理するアパート約800棟の屋根を用意する。販売するシステムを3棟(約60キロワット)単位と小口に抑えることで、幅広い企業が売電事業に参入できるようにする。太陽光発電システムの販売価格は3棟分で3000万円から。
 顧客企業は再生可能エネルギーの全量買い取り制度を活用し、生み出した電力を電力会社に販売できる。
 レオパレス21は顧客企業からシステムの設計・施工を請け負うほか、顧客企業から屋根貸し料として売電収入の3%を撤収する。
――――――――――――――――――――

売電事業第2弾ですね。
前回は、”レオパレスが5%出資する特定目的会社(SPC)”を設立しましたが、
今回は他企業に設備・システムを売るというやり方。
SPCに多額の出資をしその回収に20年かけるよりは、手っ取り早く利益を得られるからではないかと思います。
劣悪企業が優良企業に販売するというのが滑稽な感じがしますが。(笑)
まあ、オーナーの懐を痛めない事業なのでせいぜい頑張ってくれたらと思います。
Posted by 水色ワイン at 2013年09月18日 14:13
本日の日経新聞より。

――――――――――――――――――――
「レオパレス、最大321億円調達」

 レオパレス21は25日、12月中旬以降に公募増資などで最大321億円を調達すると発表した。借入金の返済と太陽光発電関連事業の投資資金にあてる。同社が公募増資を実施するのは9年ぶり。不動産市況の回復で業績が上向き、株価も1年前の2倍以上の水準で推移していることから、市場からの資金調達に踏み切る。
 公募増資で4350万株、追加売り出しに伴う第三者割当増資で650万株を発行する予定。10月末に2億1744万株だった発行済み株式数は最大で2割強増える。
 調達資金のうち100億円は金融機関から借り入れた運転資金の返済に充て、残りを太陽光発電事業を手掛ける子会社の投資に活用する。
――――――――――――――――――――

2Qでは、短期借入金129億、長期借入金293億ですから、そのうちの100億を返済するということで、4分の1ぐらい返すことになり、かなり借入金残が減ります。
Posted by 水色ワイン at 2013年11月26日 19:51
10年過ぎると毎年のように届いていた賀状も届かなくなり、当方の物件も終了プロジェクトなのだと認識するに至りました。
久しぶりにレオパレスからの電話で 新年の挨拶よりも先に 修繕依頼を複数年 溜めていたのを
一気に放出するから TSS口座から引き下ろすとの事。
契約締結時に修繕は双方合意の下となっていたはずなのに、なんとも呆れた事後報告。
いかにも オーナー側から契約解除してくれと言わせんが為の不埒な行為に腹が立っております。
マトモな企業ではないと思ってはおりましたが、組織の頂点から末端に至るまでクズだったね。
あのペラペラのアパートは金を突っ込む巨大な貯金箱。(出すことはできない)

入居者からもオーナーからも見捨てられて、本年のレオパレスはどういう手を打ってくるのでしょうか???

Posted by 腹立ち at 2014年01月09日 22:21
腹立ちさん、コメントありがとうございます。

>修繕依頼を複数年 溜めていたのを一気に放出するから TSS口座から引き下ろすとの事。

私も修繕の引き落としが全くない状況が長く続いていたので、どうなってるのか?と思っておりました。
これは、修繕費をレオパに毎月払い込む方式に移行するに当たって、全オーナーのTSSからの引き落としを止めていたのだそうです。
その間はレオパが仮払いしていたそうです。
新制度を拒否ってるオーナーは、オーナーが何も言わなければ今まで放置していたのですね。

私は、新制度への移行を拒否すると同時に、TSSの解約を申し出ていました。
「解約するには今まで溜めていたのを引き落としてからでないと出来ない。」と言われ、
「たくさんTSS口座に貯まっているのに、サッサと引き落とせばよい。」と言っていました。
ところが担当者の異動で一向に進まず。
引き継ぎはムチャクチャの状況のようです。
やっとこさ引き落として解約できたのは去年のことです。

うちには年賀状届いてました。堀北真希さんの。

私は10年超えオーナーで、2年ごとの家賃改正が去年あって減額に応じました。
すると、『一括借上げ賃料改定ご協力のお礼』と題した礼状が届きました。
今までそのようなことは無かったのですが、
オーナーからの批判を少しでも鎮めたいのでしょうかね?(笑)

現在レオパからは、修繕費の引き落としの電話がある以外、特にアプローチはありません。
社員は今仕事って何をやってるんでしょうね?(笑)
Posted by 水色ワイン at 2014年01月10日 01:24
管理人の水色ワインです。

「レオパレスオーナー会」について、水色ワインの元にも情報が届いております。
詳細をお知りになりたい方は、メールアドレスをお送り頂けると情報提供が可能です。
ただし、レオパレスオーナーに限りますので、部外者はご遠慮ください。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月19日 19:46
オーナーです。名古屋で立ち上げられた「レオパレスオーナー会」についておっしゃられているのだと思いますが、そのパンフレットとホームページを見ました。
ただ、私の元へは案内のようなものは、届いていません。(これから届くのかもしれませんが、)
Posted by 輝くオリオン at 2014年01月20日 20:42
輝くオリオン様へメールをお送りしました。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月20日 21:47
この「レオパレスオーナー会」は、前田和彦という一個人の経営する会社の太陽光発電企業から、キックバックを受けて私腹を肥すために作られた団体です。
Posted by 東海オーナー at 2014年01月21日 15:24
上の投稿は、真の東海オーナー様による投稿ではないと断定しました。

投稿者は、オーナーでもレオパレス社員でもありませんでした。
東証二部上場の某企業に属する人物でした。
この企業は、富士通グループに属しており、富士通(株)は(株)レオパレスパワーと組んで屋根貸し太陽光発電事業を推進しています。
つまり、オーナー会発起人が太陽光発電セミナーを開催することを良しとしない立場の人物でした。
加えて、ちょっとした荒らしの常習犯でもあるようでした。

発起人が東海地区からセミナーを始めているので、名前に「東海」と付いたハンドルネームを借用して成りすましたのでしょう。

太陽光のことはよくわかりませんが、成りすましはご遠慮いただきたく、今後投稿はお断りします。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月22日 20:50
はじめまして 田舎のオーナーです。
水色ワイン様がこのHPを開設された当初から拝見しておりました。
私の手元にも輝くオリオン様同様「レオパレスオーナー会」の案内は来ておりませんが、設立者のホームページは拝見しました。
逆にレオから「ご連絡」という文書で「レオパレスオーナー会」の注意喚起の書面が届きました。
皆様のところにも届いていますか?
Posted by 田舎のオーナー at 2014年01月26日 20:48
田舎のオーナー様へメールをお送りしました。

「ご連絡」という文書は、まだ届いておりません。
何が書かれているのか、興味津津です。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月26日 22:16
レオパレスオーナー会について
税理士や弁護士でない一個人が、オーナーとレオパレスの契約情報を集めることに心配があります。
レオパレスが注意喚起するのも当然かと。

Posted by オーナー at 2014年01月27日 15:51
オーナー様

コメントありがとうございます。

「ご連絡」という文書が届いていないので、なんともですが…。
オーナーの了解のもとで情報を集めるのは、特に問題がないように思うのですが…。
問題があるのは、集めた情報をきちんと管理せずに流出させた場合なのでは?

ご心配なら、入会されない方がよいと思います。
私は、輝くオリオン様と田舎のオーナー様にメールをお送りしましたが、
「入会はご自身の判断でお願いします。」という一文を添えております。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月27日 19:00
不躾な物言いで申し訳ないのですが、集めた情報は意図せずして色々な方面に流れます。
私個人の情報は大したことがありませんが、集まった情報は大変価値があると思いました。
オーナー会を否定したいのではなく、ただ心配だと思ったのです。
Posted by オーナー at 2014年01月28日 13:24
心配なのは、情報が意図せずして流出することですか?
それなら、私も心配です。
発起人がきちんと管理して頂ければよいのですが…。
Posted by 水色ワイン at 2014年01月28日 19:41
管理人の水色ワインです。

1年ほど前から、ここでメールアドレスをお知らせいただいたオーナーさんで、認証機能付きブログを利用したネットオーナー会をしております。
ユーザー名とパスワードを入力しないと入ることが出来ないブログで、
これは、レオパレス社員に内容を知られることなく情報交換を行うことを目的としております。

この度、新規会員を募集することになりました。
が、勝手ながら10年超え物件のオーナーさんに限らせて頂きます。
ご興味のあるオーナーさんがいらっしゃいましたら、メールアドレスをお知らせください。
Posted by 水色ワイン at 2014年02月17日 10:02
昨年の宮本議員の衆議院予算委員会での質疑応答、議事録を見つけましたので貼り付けさせていただきます。(今頃遅いですが)
http://jha-adr.org/pdf/20130415.pdf
Posted by 水色ワイン at 2014年02月19日 16:01
平成15年10月からのオーナーです。
以前は頻繁に訪ねて来た社員方も最近は電話さえたまにです。
静かで良いですが…(笑)
お仲間に入れていただけたら幸いです。
Posted by ひまわり at 2014年02月25日 00:19
ひまわり様

お知らせいただいたメールアドレスにメールをお送りしましたが、なぜか送信失敗して戻ってきます。
宛先にアドレスをコピーペーストしておりますが、2回とも失敗です。
なにか考えられる原因があるでしょうか?
Posted by 水色ワイン at 2014年02月25日 10:01
Posted by ひまわり at 2014年02月28日 11:29
「2012年3月からのレオパレスのオーナーです
下記 ネットオーナー会の参加をお願いいたします」
ここでメールアドレスをお知らせいただいたオーナーさんで、認証機能付きブログを利用したネットオーナー会をしております。
Posted by kK.minato at 2014年03月12日 09:49
kk minato 様の「2012年3月から」というのは、「2002年3月から」の間違いだそうです。(笑)

認証機能付きネットオーナー会ですが、もうすぐ10年というオーナーさんでもお迎えいたしますので、お気軽にどうぞ。

認証機能付きネットオーナー会を発足させてからは、いったん閉じたりしたこともあり、ここGOGOレオパレスでの発言はたわいないものに終始しておりますが、隠れオーナー会(笑)の方は真摯に意見交換・情報交換がなされております。

なお、水色ワインは、名古屋発祥のレオパレス・オーナー会には入会しておりません。.
Posted by 水色ワイン at 2014年03月17日 00:13
9年目の物件を所有してます。初めての更新が近づいてきましたのでネット会員にて色々情報を得られたと思います。
Posted by ブライトン at 2014年03月22日 11:25
ブライトン様

お知らせいただいたアドレスに送りましたが、2回とも送信失敗して返ってきます。
なにか心当たりがあるでしょうか?
Posted by 水色ワイン at 2014年03月22日 18:36
受信設定を解放してみました
Posted by ブライトン at 2014年03月22日 23:43
水色ワイン様
ネットオーナー会に興味がありまして、入会したいのですが、
どのようにメールアドレスをご連絡したら良いのでしょうか?
宜しくお願い致します。
Posted by パンナコッタ at 2014年03月29日 13:41
水色ワイン 様

初めましてこんにちは。
私もネットオーナー会の仲間に入れて頂きたいのですがよろしいでしょうか?
宜しくお願い致します。
Posted by ビアンコ at 2014年04月02日 10:45
本日、消費税率改正後初めての振り込みがありましたね。

昨年中に届いた各種料金変更案内と照らし合わせてみましたが、何回計算しても合わず。(笑)

よくよく見ると、
『駐車場賃料の消費税率変更は、一括賃料合意期間経過後の変更となります。この物件の変更年月は、平成○年○月からとなります。』
と下の方に書いてありました。

もうちょっとでレオパレスに電話して問い合わせるところでした。(笑)

Posted by 水色ワイン at 2014年04月15日 20:45
レオパレス・オーナー会のホームページに最近になって警告文が掲載されましたが、
終了プロジェクトが始まって3年近くになろうと言うのに今頃警告を発して、なんだかな〜という気がしています。
国会の質疑応答は1年前です。
加えて、記載されている文言が誤解を生むのではないかと気がかりでして、今一度整理の意味で書かせて頂くことにしました。
理解しておられるオーナーさんには、わかったことを書くことになりますがご了承ください。

「終了プロジェクト」というのは、言い換えれば「解約強行プロジェクト」になるかと思います。

『築10年以上の物件オーナーさんが終了プロジェクトの対象!』という文ですが、
これを読むと、10年以上のオーナーは全員対象になるかのような印象を受けますが、そうではありません。
私は10年超えオーナーで、今まで何回か家賃交渉を経験してきましたが、
一度たりとも解約をちらつかせるようなニュアンスを感じたことはありませんし、「解約」という言葉を聞いたこともありません。

解約対象となる物件はあらかじめ社内でリストアップされていて、その対象物件のオーナーに対し解約を前提とした交渉がなされます。
社内では、物件ごとにランク付けがされており(物件力)、オーナーも大まかにランク付けされていて(オーナーの人物評)、それが家賃交渉のベースとなっているようです。

それでは、どういう物件が解約対象となるのか、ということですが、
そのほとんどが、H9年の共済会発足以前の契約書で契約している物件です。

H9年までの契約書には解約条項があり、2か月前に通知することによって解約ができると書いてあります。
これを理由にレオパレスは解約を通達してきました。
2011年夏ごろから始まり、今はもう終息している頃です。

残るはH9年の共済会発足以降の解約条項がない契約書の場合ですが、
ランクの低い(その程度はわかりません)物件に解約を前提とした大幅な減額要求がなされるようです。

私の賃料交渉の時に担当者が言うには、減額幅は全国一律ではなく物件ごとに違うと言っていました。
少し離れた地域で長期にわたって1〜2割ぐらいしか入居していないアパートのことを聞くと、半額ぐらいを要求している と言っていました。
解約を前提とするというのは、こう言う物件のことを指しているのかなあ と思っております。

解約させる手順としては、
@大幅な減額要求で、オーナーを怒らせて解約にもちこませる。
A交渉がまとまらない場合に、契約書にある「やむを得ない事由」に該当するとして解約通達をする。
があるようです。
Aについては、レオパレス社員から解約交渉でない時に直接聞いたことがありますが、単なる脅しかもしれません。(笑)

以上が、私の「終了プロジェクト」についての認識です。

ここを読んでおられる社員さん、元社員さん、間違いがあれば訂正して頂けると助かります。
Posted by 水色ワイン at 2014年05月10日 15:27
訂正です。

× Aについては、レオパレス社員から解約交渉でない時に直接聞いたことがありますが、
○ Aについては、レオパレス社員から家賃交渉でない時に直接聞いたことがありますが
Posted by 水色ワイン at 2014年05月10日 19:39
終了プロジェクトについて調べているうちに新たにわかったことがあり、書き留めて訂正したいと思います。

・H23,8,10付けで、本部から各支店長宛てに出されたメールのこと。
・10年超えの物件には、
 減額に応じないオーナーには内容証明書を積極的に使用し、契約解除を迫る指示内容。

私の交渉で解約を迫られた風でもないのでおかしいと思っておりましたら、
「減額に応じないオーナーには」という前提条件がついていました。
Posted by 水色ワイン at 2014年05月11日 17:13
2004年からのオーナーです
ネットオーナー会参加させてください
よろしくお願いsます
Posted by wolfgang at 2014年05月27日 09:16
wolfgang様

お知らせいただいたメールアドレスにお送りしましたが、配信不能で返ってきます。
なにか心当たりがございますか?
Posted by 水色ワイン at 2014年05月27日 10:33
携帯のアドレスにしてみました
再度お願いします
Posted by wolfgang at 2014年05月28日 14:02
初めまして。

ネットオーナー会に参加させて頂きたくご連絡しました。
父が2004年からのオーナーです。

ご連絡お待ちしております。
よろしくお願いします。
Posted by トリム at 2014年06月04日 23:58
水色ワイン様
1996年からのオーナーです。
ネットオーナー会に入会させていただきたくご連絡しました。
どのようにメールアドレスをご連絡したら良いのでしょうか?
宜しくお願い致します。
Posted by オリーブ at 2014年06月12日 10:01
ここ最近毎日のように「自己破産」という検索ワードが挙がっていて気になっております。
自己破産までするのは最後の手段で、そうなるまでになんとかならないのか…と。

ローン返済が3カ月以上滞ると、銀行から抵当権を実行され、競売にかけられます。
競売は裁判所を通しますが、裁判所を通さない任意売却という方法もあります。
この二つの方法は、売却代金を債務返済に充てても残債が残ります。
その残債を他の収入で返していけるのなら良いのですが、返していけないなら破産を申請することになります。

任意売却・競売・自己破産、どの方法をとるかということも含めて早めに弁護士に相談するのがよろしいです。

借金問題に明るい弁護士によると、最近は住宅ローンの返済に困る人の相談が増えているそうです。
2〜3%の住宅ローンが返せなくて、18%のカードローンで借りて返しているうちに借金で首が回らなくなった・・・などという、にわかに信じがたい話が実際あるようです。
アパートローンの場合は、さすがにそんな素人さんは少ないと思うのですが…どうでしょうか?

そういう人たちに共通するのは、不動産に対する思い入れが強く、手放したがらない。
そのため何とかローンを返済しようとして、借金返済のための借金を重ねてしまっているということです。

弁護士は、そうなる前に銀行に相談してください とおっしゃっています。
リスケジュールをしてもらうと、一時的ではありますが、資金繰りは楽になります。
弁護士に相談するということも忘れてはなりません。
間違っても、消費者金融に相談してはいけません。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これを機に、レオパレスのみならず、アパート経営全般について思うところを書いてみようかと思います。
あまりたいしたことは書けないかも知れませんが、アパートオーナー同士、一緒に頑張って行きたいと思います。
Posted by 水色ワイン at 2014年06月21日 19:02
先日はアパート経営が破たんしてしまった時のことを書きましたが、今回は初心に帰り、
『我々はなぜアパート経営をしているのか』という哲学的な(?)問題を考えてみたいと思います。

相続税対策のため というオーナーさん、たくさんいらっしゃると思います。
先祖からの土地を継承したい…ごもっともです。私もそうです。

では、相続税対策とは、どうすることを言うのでしょうか?

「相続税を少なくすること」…こう答える方は多いと思います。
いや、そう説明されたと思います。建築会社に。
確かに、借金をして賃貸アパートを建てると相続税額を減らすことができるので、間違いではないのですが、
セールストークだと思っておく方がよろしいです。

ちょっとここで、うちの近所の土地持ちの家の事例を紹介させていただこうと思います。

その家は生前中、相続税対策と称して立派なマンションを2棟建築されました。
その時は「ずい分相続税を減らせた。」と喜んでおられました。
それからお父さんが亡くなり、お母さんが亡くなり、しばらくすると広い自宅を売却してしまわれました。
1軒の自宅だった場所は細かく分筆され、今は建売住宅がたくさん建っています。
この2棟のマンションは同じ建築会社でしたので、きっとその会社と組んで相続税対策を推進しておられたのでしょう。
相続開始後2年以内に自宅を売却すると税の優遇が受けられるのですが、やはり空しいものです。

話を戻して…
私は、相続税対策とは、「相続税を払えるように準備をすること」だと思っております。

そのためには、
現状で相続税がいくらかかるのかを、アバウトでよいので計算してみないことには話が始まりません。
そのうえで、納税のシミュレーションをしてみるのです。

そのシミュレーションをしたときに、アパートを建ててよいのかどうかが決まります。
結果次第では、建てずに物納用地として更地のまま置いておく方がよいかもしれません。
土地利用の仕方を、収益を上げる土地と物納用地に仕分ける必要が生じるかもしれません。

と、ここまで自分で書いておきながら、少々時代遅れな気がしています。(笑)
地価もずい分下がりましたし、相続税も払いやすくなったのではないでしょうか。
物納件数も減ってきているようですし…。
                                 ―続く―
Posted by 水色ワイン at 2014年06月23日 22:46
相続税対策以外に、我々がアパート経営をする理由に何があるかと言うと、
純粋に事業としてとらえ、投資としてアパートを建てる というのがあります。

その場合、我々は投資家であり、投資の対象が不動産になります。
株や債券に投資しないで、不動産に投資しているということです。

当然そこからは収益を上げなければなりませんし、高い利回りを追求していかねばなりません。
こういう意識を持っている限りは、アパート経営失敗は少ないのではないかと思います。

そうは言うものの、高額な投資対象ですので、他の事のように経験を積んで…というわけにはまいりません。
初めのうちは、やる事なす事初体験の連続です。
また、いくら綿密な事業計画をたてていても、想定外の事が起こるとどうしてよいのか分からなかったりするものです。
2、3年前には、東証一部上場の某サブリース会社が倒産しかかって、あの時は私もうろたえてしまいました。(笑)

また、アパートオーナーというのは個人事業主であり、言わば個人商店のトップでありますので、
いくら初体験でも新入社員のように仕事を教えてもらえる人がいないのです。
いや、教えてくれる人が身内であるとか、自分サイドの人間であればよいのですが、
この分野の傾向として、我々と利害関係のある取引先(建築会社や不動産会社)に教えて貰うことが多いです。
この事実が、道を誤らせる原因になっているように思います。

わからないことがある時は、
自分サイドに立ってくれる税理士に聞く、弁護士に聞く、オーナー仲間であればアパート経営に成功している人に聞くのが鉄則かと思います。
そして、聞くだけ聞いた後は、自分の頭で考えて判断するのがよろしいかと。

あとは、「入りを計って出るを制す」の基本に忠実に。
入り(家賃収入)はサブリースの場合決まっているので、出る(支出)は極力控え、余計な追加投資(設備投資)はせず、ローンの早期完済を目指しましょう。

・・・すると、相続税対策でやっていることと大きく矛盾することになります。
相続税対策は、ローン残債が多いほど節税になるカラクリですから。

さて、どちらがよいのでしょう。。。
                            ― 続く―
Posted by 水色ワイン at 2014年06月25日 23:14
一部例外はあるものの今の賃貸市場を取り巻く環境は、供給が需要を大きく上回り、
空き物件がゴロゴロしている状況です。

そのあおりで、家賃は築年数とともに値下がりします。
サブリースですと、借り上げ家賃を下げられます。
特に、レオなんとかという会社は、大幅な減額要求をされます。(笑)

そうなると、アパート経営自体が危うくなり、節税どころではなくなります。

私は、こんな世情で、これからの時代に相続税対策のためにアパートを建てると言うのは、ナンセンスだと
早く気付いていただきたいと思うのです。

来年から相続税の基礎控除が縮小されますね。
アパート建築業界は、これを追い風ととらえ、増税の不安をあおる戦略に出ています。
ちょっと前は、消費税上げ前の駆け込みをさせていました。(笑)

我々はそんなことに踊らされず、どうすることが一番利があるのかを考え、
先祖から譲り受けた資産を守って行きたいものだと思います。
守って行くだけで充分です。何もしなければ減って行きますから。

個々のオーナーの状況が様々ですので、漠然とした事しか書けず、お役に立てていないかもしれませんが、
精神論、ベースとなる考え方は、このようなもので良かろうと思っております。
Posted by 水色ワイン at 2014年06月27日 23:28
相続税を試算するとき、間違いやすい点を書き記しておきたいと思います。

被相続人の財産総額から基礎控除額を引いたものに相続税の税率をかける と思っておられる方は間違いです。
税理士によると、こう思っている方がとても多いそうです。

正しくは・・・
被相続人の財産総額から基礎控除額を引き、それを法定相続分に分割した額に税率をかけます。
(ここで、当初間違えていた方は、かなり額が減ると思います。)
それを再び合算した額が相続税の総額です。
そして、各自とり分に応じてあん分します。

土地の評価の元になる路線価は、国税庁のホームページに行けば路線価図を見ることができます。
便利になりました。その昔は、銀行さんに頼んでコピーをもらっていたのですが。(笑)

その他詳細な計算方法は本やネットで調べ、
アバウトでよいので、相続税がいくらかかるのかを把握しておかれる事をお勧めします。
Posted by 水色ワイン at 2014年06月30日 22:38
初めまして、これからアパート経営をしようと思っている50代の男です。
サブリースも含めて、レオパレス以外の会社の情報もいろいろ研究させていただいてます。
よろしくお願い申し上げます。
古い書き込みで気になったのですが、「つか様の2013年01月25日」の書き込みで、話題になっている古い「ゴールドネイル」と「ゴールドボルト」の建築費の坪単価がおいくらだったのかを知りたいのですが…おそらくサブリース契約なので割高なのでしょか?
ご存じの方お教えいただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月11日 16:20
アパート経営を考えている者です 様

はじめまして。

ゴールドネイルとゴールドボルトは、現在は解約されてレオパレスを離れているものが多いと思います。
ですので、回答はあまり期待できないかもしれません。

自宅を建てる場合は坪単価で比較検討するのは良いことですが、
賃貸アパートを建てる場合は「利回り」という尺度が重要になってきます。
建築費と家賃収入との兼ね合いです。
参考になりますれば。
Posted by 水色ワイン at 2014年07月13日 12:38
水色ワイン様 アドバイスありがとうございます。知り合いがゴールドボルトで当時建てまして、やはり解約されてしまっているのですが、鉄骨構造でサブリースにより割高だと思われますので、想像ですが、建築費は、やはり坪単価で100万円くらいと思われますか?
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月17日 15:08
アパート経営を考えている者です 様

坪単価であまり考えた事がないので、坪単価とは何か?ということから入りました。(笑)
「本体価格」を「延べ床面積」で割ったもの だそうですね。

私の物件はゴールドボルトではありませんが、計算してみたところ100万円もしません。
それよりはるかに安いです。
Posted by 水色ワイン at 2014年07月17日 22:37
水色ワイン様 ありがとうございました。基本的にサブリースの場合、建築費が割高になると以前の書き込みにございましたので、ゴールドボルトは鉄骨構造ですので、通常でサブリースでない工務店が建てると坪当たり70万くらいだと思われるので、もしかしたら、レオパレスが建てると坪当たり100万くらい行ってしまうのかな?という想像でした。
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月20日 10:35
アパート経営を考えている者です 様

工務店が建てると坪当たり70万円くらいというのは高すぎませんか?
それぐらい出せば、大手ハウスメーカーの最新の構造・設備を完備した立派なものが建ちますよ。

サブリースの建築費が割高というのは、建物の質に対して割高 ということかと思います。
建築費はそのままに、質を落としているということです。

レオパレスに関しては、初期の頃のアパートには瑕疵物件もあるようです。
モデルチェンジを繰り返し、今はそういうことはないと信じたいですが。
Posted by 水色ワイン at 2014年07月20日 16:42
水色ワイン様ありがとうございます。なぜかさらにお話は過去に行ってしまいますが、レオパレスの初期の物件「在来の木造アパート」は、瑕疵物件だと思われますか?それも知り合いがいるのですが、木造ですが、坪単価は80万円だったそうです(笑)
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月20日 19:15
日本の伝統的な工法である在来工法で建てられたアパートに瑕疵はないと思います。
手抜き工事があれば別ですが。

過去の他ブログの情報から推察するに、
瑕疵は、規格化された資材を使っている独特の商品名が付いているアパートになるようです。
その商品自体に構造上の欠陥があるらしいです。

在来の坪単価80万円は、規格品より高くなるせいかもしれませんね。

それにしても、やはりワンルームアパートは高くつきますね。
ひとつ前の
>それぐらい出せば、大手ハウスメーカーの最新の構造・設備を完備した立派なものが建ちますよ。
と書いたのは、ファミリータイプの話でした。失礼しました。
Posted by 水色ワイン at 2014年07月20日 20:58
水色ワイン様ありがとうございます。木造在来のオーナー様の物件にはワンルーム10戸で五台の駐車場込みですので、純粋に言えば建造物のみの坪単価でいうと80万円は切る計算だと思われます。もしも、前述のゴールドボルトのおおよその坪単価がおわかりになりましたら、ぜひお教え下さい。
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月21日 09:38
坪単価は「本体価格」を「延べ床面積」で割ったものですので、駐車場など外構工事費は元々除外して計算しています。

私の物件はゴールドボルトではありませんので、お知りになりたければ、ここを読んでいるゴールドボルトのオーナーさんの回答を待つしかありません。
しかし、そのゴールドボルトは現在解約されているものが多いため、ここを読んでいるゴールドボルトのオーナーさんは極めて少数のはずですので、あまり期待できないと思います。

それにしても、なぜゴールドボルトにこだわっておられるのか理解できないのですが…。
ゴールドボルトはレオパレスのアパートの極初期のころのタイプで、今は販売しておりませんが…。 
Posted by 水色ワイン at 2014年07月21日 11:28
水色ワイン様、ありがとうございました。地元のアパート経営をされている地主各位といろいろとお話をさせていただいているのですが、ゴールドネイルのオーナー様とは、詳しくお話ができない状況でしたので、この掲示板を頼らせていただきました。私がアパート経営をするにあたって、ゴールドボルトオーナー様のある意味レオパレス御中の不当な解約に対してそのオーナー様の債務状況を想像してみたかったのでございます。また、私がアパート経営をする際には、基本的にサブリース基本の会社とは、契約はせず、地元の工務店に発注し、地元不動産会社に管理をしていただく所存です。水色ワイン様、ありがとうございました。
Posted by アパート経営を考えている者です at 2014年07月21日 16:02
少し前に、ローン返済が難しくなるとどうなるか という話(6/21のコメント)をさせていただきましたが、
その続編です。
”銀行にまず相談をしてリスケジュールをしてもらう”とした点ですが、現実は厳しいようです。

「2012,8,13 金融財政事情」に、レオパレス関連記事が載っており、一部を紹介させて頂きます。
2年前の記事で、小見出しにある金融円滑化法は2013年3月に終了しておりますが、理屈は今も同じはずです。

…………………………………………………………………………
『打つ手なし…アパートローンの円滑化法「出口戦略」』

アパート経営は、基本的にアパート収入のみが返済原資となる。
中小企業経営のようにバット事情を切り離したり、本業以外の収益を伸ばしたりといったことができない。

そもそも立地条件などから入居率が悪い物件は収益性の改善が見込みにくく、任意売却するにしても
「買い手を見つけることは極めて難しい」(地銀幹部)

最終的な処理手段として、競売やタダ同然の金額でバルクセールに出す手もある。
だが、競売は金融機構のレビュテーショナルリスクを伴うため現実的に難しく、
バルクセールには金融機関側の処理として金額相当の貸倒引当金の計上が必要になる。

経営体力のない金融機関では、「現状賃料収入でキャッシュフローが回るように条件変更して、
要管理や破綻懸念先のまま放置するしか術はない」(同)。
…………………………………………………………………………

アパート経営が破たんすると、競売も難しい… 任意売却も難しい… ということのようです。
考えさせられるものがありますね。
いくら30年一括借上げでも、安易に手を出すものではない と言うことでしょう。
Posted by 水色ワイン at 2014年08月17日 22:14
はじめまして
色々調べてる時に、この掲示板をしりました
12年になる物件を含めて、3棟所有してます

ネットオーナーはまだ入れますか?
Posted by かず at 2014年09月10日 08:55
はじめまして。2004年11月からの、オーナーです。
来月10年の保証期間を終える事から、最初の家賃交渉の連絡が入りました。
ネットオーナー会への参加も希望なのですが。
10/18日に、交渉が有ります。
Posted by 敏(とし) at 2014年10月05日 23:49
敏さま

はじめまして。
メールアドレスが届いていないのですが、どうしたものでしょう。
Posted by 水色ワイン at 2014年10月06日 00:11
水色ワインさん、おはようございます。御連絡ありがとうございます。台風の影響で、体調がイマイチなのですが、昨晩の電話に『来たか』っと実感しました。10/18日、町田支店へ出向くのは、自殺行為ですかね?。自宅へ来てもらうべきか?。
Posted by 敏(とし) at 2014年10月06日 11:18
敏さま

そりゃあ自殺行為でしょう。
支店に行ったら、担当者のみならず他の社員や課長なんかも同席されて言いくるめられそうです。
それとも、何か自宅に来られると都合が悪い事でもあるのでしょうか?
Posted by 水色ワイン at 2014年10月06日 13:46
やはりそうですよね。引越し間もないので、自宅が散らかっていまして。
明日、支店に電話し、自宅へ訪問する様に変更します。
Posted by 敏 at 2014年10月07日 00:07
太陽光もブームは終わりだね。先を見越した企業は、事業縮小か撤退だね。太陽光にお熱だったレオパレスも今年度は買取価格も低いし、そろそろ潮時かな。
Posted by 太陽光終了 at 2014年11月07日 01:15
実際、太陽光はシュミレーション通りいかず、そんなに儲からないことが多い。20年以上設置なんてリスクが高すぎるしね。レオパレスに○葉などで太陽光を設置したがシュミレーション作成なんか適当だったし。まっ、どうせ何十年先なんて誰にもわかるわけないから(爆笑)。簡単にオーナーもだませる(爆笑)。
Posted by 太陽光終了 at 2014年11月07日 01:27
太陽光終了さん

>太陽光はシュミレーション通りいかず、そんなに儲からないことが多い。

そうですか。
今はアパート経営自体そんなに儲かりませんからねぇ。(笑)
Posted by 水色ワイン at 2014年11月07日 10:27
初めまして。
ネットオーナー会に参加させて頂きたくご連絡しました。
2005年からのオーナー(父名義)です。もうすぐ10年になります。
私の地域では、10年未満でも減額申し入れがあり、私の物件も既に応じています。
10年目での作戦を練っている際に、ここにたどり着きました。
ご連絡お待ちしております。
よろしくお願いします。
Posted by totepo at 2015年01月19日 10:07
お世話になります。
レオパからまだ話はありませんが、真夏の決戦に備えて、事前にいろいろ準備しています。
ブルームバーグの記事では「想定外の収益で今季復配も?」深山社長のコメントだそうです。
オーナーから絞って復配は無いでしょう。
な気分です。
Posted by totepo at 2015年01月19日 21:14
復配ですか。。
その前にする事がありますよね。
Posted by 水色ワイン at 2015年01月20日 23:46
レオパレスが新しい契約書を持ってきました。
中身は、姑息に変えているところがあり、自分の都合の良いことばかり増やしています。

契約時は、平気で「家賃は下げないと言っていましたよ」と(笑いながら)

それでも、平気で今の家賃より下げた家賃でしか、借りる人がいないと
減額の話。メンテ費用も自分で管理したいと言ったら、契約の付帯条項に入れてます だって

ドンドン建てて、家賃が安くなったら、減額の話のみ
投資金額の回収なんか、関係ないと言う始末。

こんな会社に、未来は・・・
Posted by 怒りのオーナー at 2015年02月01日 06:09
怒りのオーナー様

コメントありがとうございます。
レオパレスが新しい契約書に変えているという話は聞いておりましたが、
中身がわからなかったのですが、そういうことでしたか。

その減額というのは、10年未満もですか?
まあ、聞いても一緒ですけどね。既に10年未満の減額を強要してますから。
自分たちの行いを少しでも正当化したいということかと…。

今まで自分の物件を継続して見ておりますが、
レオパレスの募集家賃と、オーナーに支払う借り上げ家賃とは、相関性がないものとみています。
募集家賃はその部屋の空室期間が長いと値下がりする仕組みで、
同じ棟の同階の部屋同士で一万円近くの開きが見られることもあります。
ですので、
>今の家賃より下げた家賃でしか、借りる人がいないと減額
というのは意味のない話だと思います。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月01日 13:55
はじめまして。

30年一括借り上げの10年目にあたり

レオパレス側から

現状の家賃 47.000円を41.600円の値下げの提示を受け

2回に渡って協議しました。

根拠としてはレオパレス側は60.000円で賃貸しており

直近6年間の入居率が99.7%にもかかわらず

近隣の家賃相場が52.000円

それの80%が41.600円なので

5.400円の値下げとのことでした。

納得出来ないので応じられない旨を伝えたところ

他府県から来ていた資産管理部の営業マンから今後は本社の管轄になります。

連絡はいつになるか分かりませんとのことでした。

来月からも家賃は今まで通り振り込む

契約の解除も求めませんとのことでしたが

最近の終了プロジェクトや動向を見ていると

一部上場の企業とは思えないので今後の対応に不安を感じます。

このままレオパレス側から連絡があるまで放置しておくつもりですがこのままでよろしいでしょうか?

またこういうケースの場合、レオパレス側は今後、どのような対応になるのか教えてください。

ちなみに契約書には2ヶ月前の契約解除は記載されておりません。



Posted by はんなりオーナー at 2015年02月17日 17:18
今期は200〜20041年頃の乱造時代のオーナーとの契約更改で無理難題を吹っ掛けて野良オーナーを大量に輩出する会社。
無理難題の内容は、
レオパレス規格のソーラーパネルを設置
右矢印1︎法定外利益約45%
レオネット接続料金のオーナー負担
右矢印1︎不正契約作成にて詐欺にて徴収し毎月数億円。
オーナーが払う根拠は一つもない
レオパレス規格の防犯カメラ設置
右矢印1︎法定外利益40%、原価下げ尚更利幅増大
レオパレス規格のセキュリティシステム設置
右矢印1︎法定外利益40%、原価下げ尚更利幅増大
レオパレス規格の外構への移行
右矢印1︎法定外利益40%、しかも売れてない、素人知識しかない

他、オーナー所有家電の無断撤去と不正契約、建物修繕契約書はオーナーからお金を取るために作られた契約改定。一時金なんか貰う根拠なんてない。家賃改定もノルマゲームにしかなっていない。

利益が出るわけがない!!
Posted by オーナー守る人 at 2015年02月17日 23:50
管理人様 ごぶさたです。怒りのオーナーです。

はんなりオーナー 様

47.000円を41.600円 最初がうちより大分いいですね。

僕のところもレオパ賃貸費5.8万ぐらいで10年ほとんど満室でした。

当初、レオパ5.8万で賃貸(管理費別)、僕は、3万後半で契約しました。
1回目の更新で3.2万くらいに

わが地には当初、賃貸があまりなく賃貸費を高く取っても入居者がいました。

 はんなりオーナーさまは、僕よりは高い契約で一見うらやましいです。

でも、地域性・建物の価格がありますから、僕の契約は僕が、納得してやってしまったことです。

今でも、入居者は、管理費込みで5万くらい払ってます。

レオパからの今度の提案は、うちの近隣は3万位だからと、提示し
今の入居者の家賃は関係ないとぬかして(失礼)、もう話になりません。
実質家賃x0.8なら当初から相当のバッタクリ企業です。
私も今回の提示を拒否したら音沙汰なしです。

私は、儲けようとは思いませんが銀行利息・投資金額は最低返せよと言いたい。
アーア、最初が低すぎたのか・・・人生で最大の失敗です。1億まではいかないまでも
相当投資してレオパに儲けさせすぎました。


Posted by 怒りのオーナー at 2015年02月18日 18:06
はんなりオーナー様

そのまま放置しておけばよろしいです。
今後の対応ですが、家賃改定で本社管轄と言われたことがないのでなんとも…ですが、
おそらく、そのままほったらかしになるのではないかと想像します。

レオの統制は支店で独立しておらず、全て本社からの指示で動いています。
ですので「本社管轄になります」と言われても、初めから本社管轄なわけで。(笑)
本社から誰か来ると思いますか? 来ないでしょう。(笑)

解約条項のない30年の契約書で契約解除を要求できないことは、レオパレスもわかっています。
終了プロジェクトは、もう過去のものです。
某会で終了プロジェクトをもちだしてオーナーの不安を煽っているようですが、心配することはありませんので。

入居率や貸出家賃から考えて、はんなりオーナーさんの物件は逆ザヤにはなっていないと思われます。優良物件なのでしょう。
今後も賃貸部門に貢献して頂くことを期待します。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月18日 18:39
怒りのオーナー です。

私が、事業を始めたとき、賃貸料は下げないと当時の支店長から言われました。

書き込みを読み直したら、reoの回し者か、アホかと思われたくないので

再度、書き込みしました。 スレ汚しお許しを

はんなりオーナー 様 お互い頑張りましょう。

私は、家賃調停してもいいと思っていて、

レオパの対応によっては弁護士に相談しようと思ってます。
Posted by 怒りのオーナー at 2015年02月18日 18:54
先のコメントで、本社から誰も来ないだろうと書きましたが、訂正いたします。
情報によると、本社部隊というのが存在し、オーナー宅を訪問しているそうです。
失礼しました。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月19日 23:15
怒りのオーナー です。

家賃交渉時、新しい契約内容を拒否できたオーナーの方はいるようです。

原契約内容で、更新しましょう。
Posted by 怒りのオーナー at 2015年02月25日 16:49
そうですね。拒否できないということはないはずですね。
契約というのは、双方の合意の下で成立しますから、合意できなければ現行のまま続行です。

水色ワインも、新契約書の要旨を入手することができました。
やはり一番重要な点は、一括賃料について入居率も考慮することを明記してある点ですね。

しかしレオパレスは今までの家賃交渉で、「まず近隣の相場まで落とせ」その次は「入居率が悪いので落とせ」と契約書に書いていなくても入居率を理由に減額要求していました。
レオパレスという会社には、契約内容を順守するとか約束を守るという文化がないのでしょう。
都合が悪くなったら契約書を上書きして変えたらよい という文化なのでしょう。(笑)
度重なる制度改正や契約改正がそれを物語っています。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月25日 22:06
水色ワイン 様

怒りのオーナー です。

第5条のメンテ契約の遵守も(管理業務仕様書)も、外しています。

本当に、詐欺会社です。

言いたいこと、一杯有るときは、こないレオパ社員。
Posted by at 2015年02月26日 16:25
怒りのオーナー 様

第5条にある“管理業務仕様書”というのは、水色の冊子のことですね。
これ、共済会があったときの話なので、TSSになった時点でこの仕様書の内容は現状を反映しないものとなりました。
従って、第5条は外すのが当然でしょう。

というより、今までこの条項を放置していたことがおかしいですね。
共済会を解散した時に第5条を外す覚書を取り交わすべきでした。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月26日 22:42
水色ワイン 様

共済会が、無くなってメンテナンス費の徴収のために作った管理計画だと認識していました。

私が言いたかったのは、正確には賃貸管理業務運用書でした。でも、この通り管理しないんですね!

これは、契約項目にないのかなー

Posted by at 2015年02月27日 00:37
怒りのオーナー 様

うちにある水色の冊子のタイトルは「賃貸管理業務仕様書」と書いています。
契約時期が違うと、内容が少し違うのかもしれませんね。
とにかく今は、メンテナンス業務はTSS利用契約を結んでいるので、そのやり方で管理しているはずですよ。
Posted by 水色ワイン at 2015年02月27日 01:15
初めまして。
2003年からのオーナーです。10年の保証期間後2回減額
交渉を経験しました。どうしても性格的に受け身な交渉になり
困っています。

また銀行が利息を下げてくれないので借り換えを検討中ですが
どうもうまくいきません。物件がレオパレスというと銀行が二
の足を踏むようです。当方もオーナーとして情けない気持ちで
す。

ネットオーナー会に参加させていただけませんか。よろしくお
願いします。
Posted by 無口なオーナー at 2015年03月07日 15:26
無口なオーナー様

はじめまして。

家賃交渉部隊は、受け身でなくても一筋縄ではいかない人達ばかりですね。
こちらが折れるまでしぶとく待ってる感じです。
相手は毎日減額交渉ばかりやっているその道のプロみたいなもんですから、どうしても劣勢にならざるを得ないところはあるかと思います。
オーナーは言いなりになることなく、自身の家賃改定に関する考えを確立させてから臨むと、納得する結果が得られやすいかと思います。

レオパレスだと貸さない と聞いたことがありますが、ここ連年黒字達成していてもまだそんなことを言われますか。
本当に情けない話です。

(ご存知かと思いますが、借り換えは一般的に金利が1%下がらないと効果がないと言われています。残高・期間にもよりますが。)
Posted by 水色ワイン at 2015年03月07日 20:01
水色ワイン様

ある銀行ではレオパレスと○○と○○は耐用年数は25年としているのでそれ以上のローンはできないといわれました。現在30年で組んでいるので短縮すると返済がきついです。

もうひとつの銀行では「総合的に判断しましたが、レオパレスは減額を厳しくやっている(返済できなくなる可能性がある)のもお断りの理由のひとつです。」と言われました。
Posted by 無口なオーナー at 2015年03月08日 09:13
>レオパレスは減額を厳しくやっている(返済できなくなる可能性がある)
>のもお断りの理由のひとつです。

レオパレスはこの事実を知っているのでしょうかね。
赤字の時はそれを理由に断られ、黒字になっても減額で返済計画が立てられないことで断られ…
これだと新規受注もままならず、自分で自分の首を絞めているようなものですねぇ。

2,3年前は、返済ができなくなっても構うことなく減額要求していましたが、
去年あたりからそのようなのは自ら加減している様が、社員との会話から読み取れましたが…。
実態はどうでしょうか、よくわかりません。

>レオパレスと○○と○○

ハウスメーカーでない代表的なサブリース会社ですね。
やはり品質が劣るのでしょうかね。
税制上の耐用年数は、木造22年、軽量鉄骨27年 ですから、木造で30年はやはり無理があるのかなあと思ったりします。
昔は木造は25年契約だったのですが、いつからか30年になりましたね。
Posted by 水色ワイン at 2015年03月08日 12:20
このような昔の資料を保存していました。新オーナーに提出する事業計画書に添付していたようです。
昔、レオパレスが新オーナーに配っていた資料です。レオパレスの社員はよく読んで初心にかえって下さい。
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レオパレス21事業計画のご案内

生活総合産業のレオパレス21

アパート経営から暮らしのエンジョイまで完全看護でオーナー様を支えます。

アパート事業を柱に、人と暮らしをトータルにみつめる総合生活産業のレオパレス21は、単にアパートを供給するだけのハウスメーカーとは異なり、入居者の確保から管理運営に至るまでオーナー様のアパート経営を完全看護で支えています。

そしてオーナー様には真の豊かさとゆとりを実感していただくために、国内外のホテルや心から
リラックスできる長期滞在型のレオパレスリゾートグアムで、実りある人生を満喫していただきたい。

レオパレス21は、アパート経営からゆとりある暮らしまで、完全看護でオーナー様をサポート
します。

以上
Posted by 無口なオーナー at 2015年03月18日 14:19
レオパレス21様

レオパレス21公式ホームページの中で「30年間一括借上げシステム概要」の中で固定期間後の一括借上げ賃料を決める要素に「賃借需要の変動」とありますが、何か文言をワザと抜かしていませんか。?
・レオパレスの社員ならすぐにわかりますよね。文言を入れると意味が変わってきますのでこ
のままではうそつきになりますよ。
Posted by 無口なオーナー at 2015年04月05日 16:19
NHK クローズアップ現代 「空き家問題」が放映されましたね。
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html

賃貸空き部屋の約半数がサブリース形式のアパートなんだとか。そうだったのか…

我々オーナーが見ると一目でレオパレスだとわかりますが、
社名は完全モザイク処理してあって、正直ホッとしました。

営業のセールストークが、かなり強引だと感じました。
昔はもっと穏やかでしたが。
資料も30年間家賃が下がらないグラフを提示し、詐欺ですね。
あれは、改善を要します。
Posted by 水色ワイン at 2015年05月12日 10:10
おや? 6月26日開催予定の株主総会で、武田浩 専務執行役員 の取締役昇格の選任がなされるようです。
Posted by 水色ワイン at 2015年05月12日 10:18
6月13日 岐阜市でレオパレスのオ-ナ-会が開催されたわけですが ありえない事がありましたのでお知らせします 会場に入ろうとした入り口で一人ひとり呼びとめられ写真を撮られました ふいだったので拒否する間合いもなく撮らせてしまいました そのレオパの係員たちは 社内的だけですからとか言いながら全員撮ってました 何につかわれるのか非常に腹立たしいことで ついにレオパもここまできたかという感じです。
Posted by at 2015年06月14日 17:05
相変わらず厚かましい会社ですね。(笑)
日頃から強引な手口でいろいろ断行する会社ですから、写真の無断撮影ぐらいは何とも思ってないのでしょう。

撮った写真は、オーナー情報として社内で保存されることになると予想します。
私も昔、うちに来たレオパ社員に、
「オーナー情報として顔写真が欲しい。もしよければこの場で撮ります。」
と言われたことあります。
Posted by 水色ワイン at 2015年06月14日 19:21
レオパレスが主催するオーナー会に参加すると、
「よくあるご質問」と題してQ&A形式のパンフレットを配布されます。
有意義な内容が多く、参加されていないオーナーさんのために少しずつ書き出していこうと思います。

パンフレットは以下のような構成です。

1 クローズアップ現代(NHK)の放映について
2 LPオーナー会について
3 家賃更新について
4 その他
  @ プロパンガスの権利金について
  A マイナンバー制度について
  B 地震保険の補償範囲について
Posted by 水色ワイン at 2015年09月04日 19:31
1 クローズアップ現代(NHK)の放映について


Q 今回「クローズアップ現代」の放送を、レオパレスはどのように考えているのか?

A この度の放送内容は、賃貸住宅の建築過剰に警鐘を鳴らそうとするものであり、特定の企業を批判するものではありません。
コメンテーターが指摘していた内容は、現代のアパート供給量が適正な数の3倍ほどであり、需要の乏しい地域にも供給され続けられているのではないかとの見解を示すものです。
当社は、リーマンショック以降において新築アパートの供給量を、以前の3割程度に縮小させ、需要のある地域に特化して供給を行っておりますので、当該放送による批判は当社には当たらないものと理解しております。

(水色ワインの見解→うまいこと言い逃れしている。orz)


Q サブリース会社も国の「賃貸住宅管理業社登録制度」が発足したと言っていたが、レオパレスは登録しているのか?

A 現在、当社は、賃貸住宅管理業者登録制度に登録してはおりませんが、定期的に国土交通省と打ち合わせを行っています。
登録については様々な観点を考慮し、検討を行っております。
たとえば、登録した会社は、契約締結行為を書面によって行うよう限定されております。
しかし、当社は、電子契約行為の法律整備が進むなか他社に先駆けて、賃貸借契約の締結について、一部電子契約システムを導入しており、電子契約がオーナー様にとっても有用であることから、今後も拡大していく予定です。
そのため、当社としては、これらの事情を考慮して、同制度への登録をしておりません。
以下、省略・・・
Posted by 水色ワイン at 2015年09月04日 20:21
2 LPオーナー会について


Q LPオーナー会からセミナーのダイレクトメール(DM)が来たけど、レオパレスと関係があるのか?

A 当社とは一切関わりない団体です。当社が主催するものではございません。
LPオーナー会は、お一人のオーナー様が任意に立ち上げたものです。
当社主催のセミナー等と誤認されないよう、ご注意ください。
なお、LPオーナー会のセミナーでのアドバイス内容については、当社は一切関知しておりません。


Q LPオーナー会へ入会申込書を送ってしまった。レオパレスと関係ないなら退会したい。

A 当社が関係している組織ではないため、当社では退会の手続きをすることはできかねます。
お手数でも、直接連絡のうえ、退会手続きをしていただきますようお願いいたします。
なお、入会条件にオーナー様の「個人情報」や「資産情報」の提出、新規入会金50,000円、年会費をアパート所有棟数に応じて、18,000円から72,000円を振り込むといった内容とお聞きしております。
入会条件の内容については、各オーナー様の責任でご確認下さいますようお願いいたします。
これらの負担にかかわるトラブル等につきましては、当社は一切責任を負いません。
オーナー様におかれましては、くれぐれも当社と誤認されないようご注意ください。


Q LPオーナー会のDMで家電総合メンテナンス契約書の内容に触れていたが、どういう事か説明して欲しい。

A 当社では、DM内容や真意についてはわかりかねますが、家具家電総合メンテナンス契約は、新築から7年を経過後に、家具家電を交換し、家具家電を交換後はレンタルに切り替わる契約内容となっております。
入居者が部屋を賃貸中である場合には、入居者が退去した際に、交換作業を進めております。
しかし、長期間入居者が賃貸する等の理由から、交換が行われていない家具家電については、オーナー様のご所有のままとなり、保守契約の継続となります。
従いまして、家具家電を交換していない部屋については保守契約のサービス料として、家具家電を交換した部屋についてはレンタル業務のサービス料として費用のお支払いをいただいております。
Posted by 水色ワイン at 2015年09月05日 09:41
3 家賃更新について


Q 家賃更新について、レオパレスの基本的な考えを聞かせて欲しい。

A 主に家賃固定期間の経過後は2年ごとに家賃を見直す機会がございます。
家賃更新の時期に合わせて、一括賃貸料と近隣相場家賃との乖離(かいり)が生じている物件については、1棟ごとに状況を説明させていただいております。
なお、物件ごとに契約内容(契約期間、築年数、間取り、立地、相場)が異なりますので、家賃更新は個別にご協議させていただいております。


Q 家賃固定期間の「築10年未満で家賃更新」について、どのように考えているのか?

A 家賃更新のご協力をいただき、誠に有難うございました。厚くお礼申しあげます。
当社の黒字回復においてはオーナー様のご協力無くしては成し得ませんでした。
当社は、近隣相場家賃との乖離(かいり)が生じているといった一定の事情がある場合に、以前は築年数を問わず相談させていただき、各オーナー様にご理解とご承諾をいただいたうえで、合意に基づき家賃更新を行うという対応を行っておりましたが、現在は家賃固定期間中に家賃減額のお願いをいたしてはおりません。

(水色ワインの注釈→10年以降の2年未満の家賃更新についても同様の扱いです。)


Q レオパレスから一方的に契約を終了されることはあるのか?

当社より、一方的に建物賃貸借契約を終了することはございません。
当社は、『30年一括借り上げシステム』を平成13年より開始しました。
このシステムの契約期間は30年とし、当期間中に双方からの一方的な契約解除はできないものとなっております。

<建物賃貸借契約書より抜粋 第9条(契約の解除)>
 本契約は甲乙いずれかが、一方的な解約の申入れは出来ないものとする。

(水色ワインの注釈→『30年一括借り上げシステム』を平成13年より開始した とあるが、家具家電付きのシステムを開始した時期ではないかと思います。木造25年鉄骨造30年の一括借上げはそれ以前からあり、おそらく平成10年頃と思われます。それ以前は、“10年契約、その後2年ごとの期間更新”“2か月前に通告することによって契約解除ができる”旨の記載があり、現在の契約内容と大きく異なります。)
Posted by 水色ワイン at 2015年09月06日 12:10
4 その他のお問い合わせについて

Q プロパンガス業者を他社へ切り替えることで、ガス業者から権利金を受け取れると聞いたが、本当なのか?

A プロパンガスは、都市ガスと異なり、プロパンガス供給業者(ガス業者)が任意に料金を設定できます。
ガス業者は、「ガス配管・ガス設備といった工事費用を負担する」、「プロパンガス権利金を支払う」等の金銭的負担を行う反面、入居者様の支払うガス料金へ上乗せして請求することで負担金を回収し、利益を上げます。

その為、ガス業者は切り替えを勧めることで将来的な利益を出す事ができることから、お礼金の意味合いとして権利金等の名目を支払っている事情があると思われます。
一方で、現在のガス業者を他社に切り替えた場合には、現在のガス業者と締結している契約を中途で解約することになります。

また、ガス業者の切り替えに伴い、権利金を回収する為にガス料金が上乗せされることで、入居差様が「他物件に比べて相対的に金額の負担が大きい」等を理由に、結果的に退去に至る等安定した入居者様確保に影響を与える事が想定されます。

弊社は、ガス業者の選定にあたって、緊急時のメンテナンス対応を連携して迅速に行える等一定の基準を満たすと共に、入居者様へ「適正かつ安定的な価格」のガス供給、および、安定した管理運営を行う事ができるガス業者を選定して基本契約を締結しており、1年間に1回の料金調査を実施することで権利金等不必要な金額が上乗せされないよう監視し、入居者様に不利益となるような勝手な値上げを抑制しております。

これらのことから、新たなガス業者への切り替えに伴って安定した管理運営の継続が困難となるような事態が発生した場合には、入居者様へ「適正かつ安定的な価格」のガス供給、および、安定した管理運営を行う事ができるガス業者を弊社が選定しなおして、再度、切り替えることになります。
その際、切り替えに伴ってオーナー様が受領された権利金等があった場合、違約金を請求される可能性もございますので、切り替えの話がありましたら弊社にご連絡いただき、対応をお任せ下さい。

なお、弊社は、ガス業者から権利金名目の一切を問わず、金銭の受領はしておりません。
Posted by 水色ワイン at 2015年09月07日 11:52
Q 社会保障・税番号(マイナンバー)制度が始まるとアパート経営はどうなるのか?

A マイナンバー制度は、平成28(2016)年1月から開始され、マイナンバーが「社会保障、税、災害対策」の行政手続きに必要となります。
マイナンバーは「個人番号」として国民一人ひとりが持つ12桁の番号のことで、平成27(2015)年10月から、住民票を有する全ての人に、一人一つのマイナンバーが通知されます。
通知後に市町村に申請すると、身分証明書や様々なサービスに利用できる個人カードが交付されます。
(出所:内閣府大臣官房政府広報室)

弊社では、「税」に係る行政手続きにおいて、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき、お支払いさせていただいている一括賃貸料に係る支払調書を作成しております。
そのため、オーナー様に通知されるマイナンバーを付して提出することが義務付けられております。
具体的には、平成28(2016)年度中にお支払いする一括賃貸料の支払い調書作成時に必要となるため、マイナンバーが通知される平成27(2015)年10月から平成28(2016)年度前半にかけて、マイナンバーの情報提供をお願いさせていただく予定でございます。

弊社は、現在、マイナンバー取得における「特定個人情報保護措置」の定めに基づき、個人情報の漏洩、紛失等に関する安全管理措置のシステム作りに取り組んでおります。
オーナー様へは、改めてマイナンバー取得に関するご案内を差し上げますので、ご協力よろしくお願いいたします。
Posted by 水色ワイン at 2015年09月08日 09:13
Q レオパレスでは通常の地震保険より範囲が広い保険商品を販売しないのか?

A アパートにかける損害保険は、主に火災保険と地震保険で構成されており、地震保険単独では加入できません。
火災保険は融資を受けるために不可欠です。

弊社では、火災保険期間を借入期間に合わせた形でお勧めしており、建築請負契約時ご提示する事業計画書に、あらかじめ30年間の火災保険料(一括払い掛け捨て)を予算化して織り込んでおります。
(但し、H27.10月より火災保険期間は最長10年間になります。)
このように、保険料を長期間一括払いで保険加入いただくことで、同じ補償の火災保険に加入する際最も保険料を安く抑えることができます。

まずオーナー様には火災保険に長期間一括でご加入いただき、その上で、頻発している地震に関する災害に備える為、地震保険の加入も推奨しております。
一般的な地震保険では、保険期間は建物金額の50%を上限とし、保険期間は最長で5年間となっております。

最近では、一般的な地震保険より補償範囲を広げ、地震保険金額を建物金額の50%以上に上乗せした商品もあります。(地震保険補償上乗せ型商品)
しかし、そのような保険商品は、地震保険期間だけでなく火災保険期間も1年単位の保険契約となっており、契約を毎年更新し続ける必要があります。

近年、自然災害リスクの増加に伴い、損害保険料は損保業界全体で上昇傾向にあります。
保険契約を毎年更新し続けるということは、常にその年ごとの更新時期で保険会社が設定する保険料を払っていく必要があるため、今後更新していく保険料がどの程度かかって行くのか全く想定できません。
さらに、この保険は火災保険(地震保険)単独では加入できず、自動車保険や傷害保険などアパート経営と直接関係がない補償の保険にも合わせて加入しなければならない商品設計になっていることも特色の一つです。
Posted by 水色ワイン at 2015年09月09日 10:26
続きです。

保険業法の関係で、弊社でお勧めする商品と他社保険商品の保険料・契約内容を比較してお伝えすることができません。
具体的な保険料見積もりにつきましては、取扱保険代理店にお問い合わせください。

弊社で取り扱っております保険商品の保険料は、建物金額を8,000万円程度としたとき、火災保険料は30年一括払い(1年払いに比べ27%程度の割引)で120万円程度、地震保険料(上乗せ補償無し)は保険期間5年間として32万円程度(5年ごとに更新)となります。
30年間での損害保険料(地震保険料込み)合計は約312万円程度となります。
(所在都道府県等、条件ごとに保険料は異なる)

地震保険補償上乗せ型商品のように、通常かける地震保険に補償を上乗せした場合の地震保険料は、通常の地震保険料よりも高めに設定されているケースが多いようです。



オーナー様ご所有の物件は、条件もリスクもそれぞれ大きく異なります。どこまでのリスクに備える必要があるのか、その対価としてどこまで費用負担することが可能なのかを、十分ご検討のうえ、ご判断いただきますようお願い申し上げます。

参考までに、東日本大震災での地震保険金支払い事例を挙げますと、
全国の地震保険金の損害区分別支払い状況(件数)は、全損4.9%、半損24.2%、一部損70.9%となっております。
(日本損害保険協会の資料「安定的な地震保険制度の運営に向けて」より)
弊社管理物件では、全損1.3%、半損2.4%、一部損96.3%となっております。
(全損:建物時価の50%以上の被害 半損:同20%以上50%未満 一部損:同3%以上20%未満)

弊社管理物件の被害状況では、全損・半損の割合は震災被害を受けた物件の中でも非常に少数と言えます。

以上、金銭的なご負担、過去事例から、地震保険金額を建物金額の50%以上に上乗せすることは、弊社としては積極的に推奨しておりません。

今後、オーナー様からご要望が多く寄せられました際には、弊社も地震保険補償上乗せ型商品の取り扱いについて検討させていただきます。
Posted by 水色ワイン at 2015年09月10日 12:19
セキュリティーの装備要求について

築16年のオーナーです。
借り上げ賃料更改交渉の折に「セキュリティー(ALSOK)を装備してくれ」とレオ社より要求されました。

時代背景の変化を踏まえレオ社が「セキュリティー装備物件=レオパレス」のブランドイメージを作り上げたいのは分かります。
‥がそれはレオ社が借り上げ物件を運営していく上での同社の工夫であり、そのイニシャルコストをオーナーに求めるのは筋違いです。

この構図はかつて(そもも契約になかった)レオネットや家具家電のコストをオーナーに求めた時と全く同じです。*注 スタート時から契約に盛り込まれていたオーナーさんは別です。

百歩譲ってオーナーが 18万円/戸 の設置コストを負担するなら、応分の利益還元がオーナーに対し行われるべきです。


そもそも16年前の契約は、「レオ社が求める規格の物件をオーナーが提供しそれを前提に30年の一括借り上げを約束する」となっているはずです。更に「今後レオ社が講じる運営上のコスト負担をオーナーに求めないと同時に、オーナーもその利益を要求できない」いう趣旨の事が謳われています。

少なくとも「将来の借り上げ賃料更改の折に新たな装備要求をし続ける」とは微塵も記載はおろか話すらありませんでした。
Posted by 陽だまり at 2015年09月20日 07:23
陽だまり様

見覚えのあるハンドルネームだと思ったら、やはり過去に一度コメントして頂いていましたね。
お久しぶりです。

陽だまりさんのおっしゃること、全くもって同意共感します。

セキュリティ設置を賃料更改の折にセット交渉するのは、レオの常套手段ですね。
セキュリティをつけたら家賃の値下げ幅を小さくするとか、
次の賃料交渉の時に“セキュリティ設置物件”として家賃を高く見積るとか…。
セキュリティ設置=レオパレス のブランドイメージ向上のためという言い分は、動機づけとしては弱い方ですね。

うちも何回も言われていますが、
最近は「そんなものつけません。」と一言言うだけで簡単に引き下がります。
アンチセキュリティオーナー として認知されているのでしょう。(笑)
Posted by 水色ワイン at 2015年09月20日 18:39
みなさん、あまり書き込みがありませんが、契約時減額とか、落ち着いたのでしょうか?

うちは、契約について最近連絡がきませんが・・・
Posted by とあるオーナー at 2015年10月10日 17:43
とあるオーナー様

確かに落ち着いてきていると思います。
情報が少ないのはそれも一因かと。

それと、今はいざという時にはサブリース被害対策弁護団に相談することもできますしね。
LPオーナー会に入会している人もいるでしょう。
Posted by 水色ワイン at 2015年10月13日 10:33
家賃更新について

オーナー会で配布されるQ&Aにあるように物件ごとに物件力が異なりますので、杓子定規に語ることはできませんが、最近の傾向は以下のような感じです。

・10年未満の減額や、その後の2年を満たずしての減額というのは、なくなりました。
・今まで大幅ダウンを強いられてきたので、最近は小幅に抑えられたりします。
・超優良物件などは、減額要求すらされず、始めから維持を提示されたりします。


実際の交渉の場での様子は・・・

レオパレスの担当者は、あらかじめ当該物件について、社内独自の算出方法による相場家賃を割り出しています。
そこへ、これまた社内独自の基準による借り上げ率(かなりバラつきがある)を掛けて借り上げ家賃を決定し、提示してきます。
社内で、総合的にアルファベット順にランク付けがなされているもよう。
いずれも、レオパレス社内でのみ通用する代物です。

最近は、担当者が複写式の紙に交渉内容を書き、双方確認のうえサインをし、1枚づづ持つようになっています。
一昔前は文章にする事は決してしなかったことを思えば、誠実な対応になってきていると思われます。
Posted by 水色ワイン at 2015年10月13日 19:55
水色ワイン 様

返信コメント ありがとうございます。
これからも宜しくお願いします。
Posted by とあるオーナー at 2015年10月14日 00:30
近々、家具家電総合メンテナンスサービス契約が内容変更されるようです。
「レオパレス21オーナー様へのお知らせ」と題したパンフレットに詳細が書かれてあります。
LPオーナー会の動きに対処したものと思われます。


以下、書き写します。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
家具家電総合メンテナンスサービス契約(以下「原契約」という)がスタートし、5年が経過しようとしております。
これまで、原契約の契約内容に基づき運用を行ってまいりましたが、入居中の対応など困難な作業が出てきており、原契約の内容と実際の運用との間に食い違いが生じています。
原契約の内容と実際の作業に隔たりが生じないよう、皆様のご理解のもと、原契約の一部変更書類を取り交わさせて頂きたくお願い申し上げます。

原契約内容(要点だけ簡単に書きます)
7年間は保守業務期間(オーナー様所有期間)
以降はレンタル期間(レオパレス所有期間)

変更理由と契約内容

家電について
契約中の部屋に対して家電入れ替えを行う場合に入居者の立会協力や入室許可を頂けないなど、7年経過した保守業務終了時点での入れ替え作業がスムーズに行えないケースがあります。
よって、入居者が退去するまでの延長期間をいただき、その後、入れ替え作業を行い、レンタル業務を開始する内容に変更させて頂きます。

家電について
現在の物件プランにおいて、造り付けのベットやテレビ台が設置されているなど、家具が建物に付随されているプランが主流になってきており、家具の入れ替えが現実的ではありません。
よって、一括借り上げ期間すべてを保守業務期間とする内容に変更させて頂きます。

さらにカーテンについては、7年経過前に数回交換している部屋も多数あることから、実際に卸した契約内容に変更させていただく運びとなりました。

ご入居者様の家電交換時に係る煩わしさの軽減にもつながりますので、是非ともご理解いただきたく存じます。

なお、このたびの変更合意書締結により、オーナー様の負担費用やご入居者に対するサービスの内容などに変更はございません。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

とり急ぎお知らせまで。
Posted by 水色ワイン at 2015年10月30日 23:15
レオパレスが主催するオーナー会で配布される「よくあるご質問」のパンフレットですが、
内容が更新されています。
前回から追加されている部分だけ、書き出していくことにします。

以下のような構成です。

1 家賃更新について
2 LP(ロングピース)オーナー会 について
3 プロパンガスお問い合わせについて
4 巡回清掃のお問い合わせについて
5 植栽のお問い合わせについて
Posted by 水色ワイン at 2015年11月20日 13:39
1 家賃更新について


Q 家賃更新について、レオパレスの基本的な考え方を聞かせてほしい。
Q 黒字になったのなら家賃を戻して(増額)ほしい。

A 現在は家賃を見直す時点の近隣相場家賃の乖離状況をみながら、上昇していれば増額、下落していれば減額のご相談をさせていただいております。
現在、賃貸住宅市場の環境は、全国地価の二極化が示すとおり、好調な地域がある一方で、借り手市場のもとで空室対策に苦しむ地域も少なくありません。
家賃更新については、全国の一部において一括賃貸料を増額にて更新した物件も出ておりますが、いずれにしましても、一物件ごとに契約内容(契約期間、築年数、間取り、立地、相場)が異なりますので、個別にご協議させていただいております。
Posted by 水色ワイン at 2015年11月20日 13:57
2 LP(ロングピース)オーナー会 について


Q LPオーナー会について、レオパレスの基本的な考え方を聞かせてほしい。

A LPオーナー会代表者のオーナー様、参加されている個々のオーナー様とはこれまで同様に、ご所有の物件ごとに当社が個別に対応させていただく考えでおります。
当社は、LPオーナー会代表者のオーナー様がご自身の物件に関するお問い合わせやご要望をいただいた際、当社が一括借り上げ契約をさせていただいている全国のオーナー皆様と等しく、当社は真摯に回答させていただき、対応してまいりました。

しかしながら、オーナー様ご自身の物件とは関係なく、当団体代表者として全国オーナー皆様へ会員勧誘やサービス利用等の営業活動をされていることから、全国のオーナー皆様より当団体に関するお問い合わせ、クレームを当社宛てにいただいております。
当社といたしましても、全国のオーナー様からの当団体に係るクレーム等へ適宜対応させていただいている状況です。


Q LPオーナー会に対して、レオパレスはどのように対応しているのか?

A 当社は、全国のオーナー皆様より当団体に関するお問い合わせ、クレームを当社宛てにいただいており、お問い合わせやクレームの解決、解消に向けて全社を挙げて取り組んでおります。
LPオーナー会に対して適時に適切な対応を行っております。

具体的には、当社より当団体の事実誤認や行き過ぎた行動に対して、事実誤認の部分を指摘させていただき、その事実を説明させていただくと共に誤認解消に努めております。
また、当団体の行き過ぎた行動に対しては適時に抗議を行うなど適切な対応を行っています。
Posted by 水色ワイン at 2015年11月20日 14:25
Q これまでLPオーナー会に対し抗議を行っているとのことだが、具体的にどのような抗議を行っているのか?

A 当社は、これまでLPオーナー会に対し、内容証明にて適時、適切に抗議を行っています。

LPオーナー会は、5月14日の中日新聞朝刊に「レオパレス」の名称を使用した広告を掲載し、掲載広告を見たオーナー様より「レオパレスが主催するセミナーと混同した」と多数の問合せを当社へいただきました。
当社からLPオーナー会に対し、不正競争防止法違反の疑いがあるため速やかに訂正広告を掲載するよう請求を行いました。

オーナー様へLPオーナー会から度重なる電話勧誘や入会等を勧誘するハガキが届くとのクレームと併せて、当社から「LPオーナー会の勧誘やハガキの送付を止めさせて欲しい」と多数のオーナー様より要望をいただきました。
当社は、LPオーナー会に対して電話勧誘、ハガキ送付の停止を行うよう要求しました。

つぎに、LPオーナー会代表者はLPオーナー会セミナーの参加者へ当社が「プロパンガスの権利金を受領した」と不実の発言を行い、プロパンガス業者の切り替えを繰り返し扇動する発言を行いました。
当社としては、LPオーナー会に対して契約関係ならびに法律解釈の誤認を指摘し、
当社がプロパンガスの権利金を一切受領していない事実を説明したうえで、
名誉棄損および業務妨害行為にあたるため不実の発言を訂正するよう要求しました。

LPオーナー会は当社と「共存共栄を図る」活動を謳いながら、オーナー様へ虚偽の事実を告げてネガティブキャンペーンを繰り返しており、言行一致しない活動を展開していることから、
当社としては共存共栄を望めないものと判断し、その旨をLPオーナー会宛て通知しております。

LPオーナー会は当社が
「アパート建築時においてプロパンガス設備をプロパンガス業者に無償で工事をさせているのに、オーナー様へ工事費用を請求している」から詐欺行為、
と不実の発言を行いました。
当社は、まったくの事実誤認を指摘したうえで、アパート建築時においてオーナー様に対してプロパンガスの工事費用を請求している事実はない旨説明いたしました。

また、LPオーナー会は、当社に対して
「@プロパンガス業者が無償でプロパンガス設備を設置し、Aプロパンガス設備について、プロパンガス業者が所有する有形固定資産として減価償却している」
ことが不正競争行為等にあたると主張しました。
当社は、前期@およびAが、液状石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律や同法施行規則等の関係法令が許容している取り扱いである旨、
また、プロパンガス設備の設置費用の初期負担を軽減するという意味で、オーナー様の利益にも適う合理的なものである旨
を指摘したうえで、不正競争行為その他違法・不当な取り扱いとはならないことを説明いたしました。

さらに、LPオーナー会は、当社が詐欺行為・不正競争行為を行っているとして、新聞・雑誌・テレビ等のマスコミにリークするとの発言を行いました。
当社は、LPオーナー会に対して
「当社が詐欺行為・不正競争行為を行っているという誤った事実を前提にマスコミに公表し、当社の名誉と信用を毀損した場合、法的手続きに従って適切な処理を行う」
旨警告いたしました。
Posted by 水色ワイン at 2015年11月20日 15:31
3 プロパンガスお問い合わせについて


Q プロパンガス業者からアパートのガス切り替え提案を受けているが、他社へ切り替えて変更することは出来るのか?

A 当社は、オーナー様からの一括借上げにより、物件の入居者様へ「適正かつ安定的な価格」を維持することを目的にプロパンガス供給業者を選定しているため、変更をお受けすることは出来かねます。

当社は、優良なご入居者様に物件を長く借りていただくために「快適な環境整備」が大切と考えております。

プロパンガス供給の自由化にあたって、プロパンガス業者の選定については、
緊急時のメンテナンス対応を連携して迅速に行える等一定の基準を満たすと共に、
入居者様へ「適正かつ安定的な価格」のガス供給、および、安定した管理運営を行う事ができる
プロパンガス業者を選定して基本契約を締結しており、
1年間に1回のプロパンガス料金調査を実施することで不必要な金額が上乗せされないよう監視し、
ご入居者様に不利益となるような勝手な値上げを抑制しております。

これらのことから、新たなプロパンガス業者への切り替えに伴って、安定した管理運営の継続が困難となるような事態が発生した場合には、
ご入居者様へ「適正かつ安定的な価格」のガス供給、および、安定した管理運営を行う事ができるプロパンガス業者を弊社が選定しなおして、再度、切り替えることになります。

その際、切り替えに伴ってオーナー様が受領された権利金等があった場合、違約金を請求される可能性もございますので、切り替えの話がありましたら当社にご連絡いただき、対応をお任せ下さい。

なお、当社は、プロパンガス業者から権利金等名目の一切を問わず、金銭の受領はしておりません。 
Posted by 水色ワイン at 2015年11月21日 18:26
4 巡回清掃のお問い合わせについて


Q 巡回清掃の清掃時間が短い時がある。数年前と比べて巡回清掃の清掃内容に変更があったのか?

A 以前の巡回清掃は、週一回、毎回統一の清掃を実施しておりましたが、2010年5月に業務内容の変更を行いました。
現在の制度は、月に4回巡回し、1回が全体清掃、残りの3回についてはゴミ集積所の清掃と共用灯確認、敷地・建物内の巡回及び必要に応じ(汚れが目立つ)部分清掃を実施しております。


Q 月一回全体清掃を行うとあるが、その程度の清掃で物件美化は可能か?

A 以前と同等の清掃品質を維持できる業務対応・体制を検証し、業務内容を変更しておりますのでご安心ください。
(補足として)
なお、月一回の全体清掃を除く残りの3回の巡回時において、一切清掃を行わないというわけではなく、建物及び敷地内の巡回を行い、汚れが目立つところがあれば適宜清掃を実施し物件美化に努めております。


Q どうして巡回清掃の業務内容を変更したのか?

A 清掃自体の品質を維持したうえで、より効率の良い業務を行う事で、物件管理に係る業務全体の品質の向上を目的としており、清掃業務の効率化により、物件外構・設備並びに室内点検等物件維持に係る業務強化に当たっております。
Posted by 水色ワイン at 2015年11月21日 18:51
5 植栽のお問い合わせについて


Q 物件の植栽が伸びて茂っている。レオパレスで剪定をしてもらいたい。

A 当社は低木(サツキ・ツツジ等)の剪定については、巡回清掃業務の範囲内として剪定を行っています。

なお、中高木(キンモクセイ・ゴールドクレスト等)の植栽については、建物メンテナンス契約の保障対象外となりますので、オーナー様に実費をご負担いただいております。

また、植栽剪定費用は植栽の種類・剪定範囲によって金額が変わりますので、剪定時期に当社管理センターよりオーナー様へご報告させていただいた際に、当社社員に植栽剪定の費用についてお申し付け下されば、お見積りの上後日価格を提示させていただきます。
Posted by 水色ワイン at 2015年11月21日 19:02
2年の更新の時スマホで録音してますよ。気をつけましょう。
Posted by 幸四郎 at 2016年01月26日 23:32
幸四郎様

ほー、レオパレスが録音してるんですか。
いいことじゃないですか。
口から出まかせの嘘も織り交ぜて脅し混じりに値下げを要求する社員もいたようなので、
録音しているのなら、無茶を言えないでしょう。
オーナーとしては歓迎すべきことだと思います。

むしろオーナーの方が、無茶を言わせない対策として「録音しますよ。」と言って
堂々と録音すると効果があったのですが。
Posted by 水色ワイン at 2016年01月27日 20:03
マイナンバーは教えません。
Posted by 幸四郎 at 2016年01月28日 12:08
私もマイナンバーは教えたくありません
Posted by 幸三郎 at 2016年01月31日 00:29
マイナンバーの提出が郵送されてきました。
なんか本人確認とかマイナンバーカードとかのコピーとって送るらしいです。
提出するためにコンビニでコピーをとり
機械処理するからとコピー後ちゃんと読めるかのチエックをしろとか
お年寄りには、大変かもしれません。おまけに簡易書留での提出で郵便局にも行かないといけません。レオパレスも仕事増やすなあー
Posted by とあるオーナー at 2016年02月23日 05:36
とあるオーナー様

レオパレスだけじゃなく、あっちこっちからマイナンバーを提出せよ と言って送ってきてます。

レオパレスはわかるのですが、
口座を解約した証券会社からも送ってきますし、
昨年末時点で投資信託の取引があるお客様に送っていると言いながら、うちは取引がないのに送ってきてます。
そういうのは送りませんが、レオパレスは仕方がないでしょうねぇ。
面倒くさいことです。
Posted by 水色ワイン at 2016年02月24日 22:32
まっ‼︎国行政から連絡あるまで待ってまーす。罰則もないし、教えなくていいと思います。
Posted by 俺やけど‼︎ at 2016年03月08日 23:31
税務署からの指示らしいです
Posted by at 2016年03月10日 18:46
税務署からの指示が来るまで待ちましょう‼︎罰則もないし教えなくてもいいと思います。
Posted by 俺やけど at 2016年03月10日 23:28
先ずは、教えないでいいと思いますよ。すべて断るべきだと思います。来年の確定申告の話ししたら鬼が笑う〜〜。
Posted by 俺やけどを応援する男 at 2016年03月10日 23:32
税務署からの指示は家にはありませんよ。レオパレスが税務署に言われたのかも信じられませんね。僕は断ります。俺やけどを応援する男さんありがとうございます。
Posted by 幸四郎 at 2016年03月10日 23:50
今までレオパレスに何をされて来たかよーく考えましょう‼︎言いなりになる必要はないで思います。全国のオーナーがノーと言えば凄い事になりますよ。
Posted by 俺やけど at 2016年03月11日 00:01
幸四郎さん、幸三郎さん、俺やけどさん、俺やけどを応援する男さん、
一人四役ご苦労様です。
今後の投稿名は、幸四郎 一本でお願いします。


教えなくても罰則がないことは国税庁のホームページでも確認できます。

教えたくないというお気持ちもなんとなく理解できますが、
幸四郎さんが教えたくない理由はズバリ何ですか?
教えてください。
Posted by 水色ワイン at 2016年03月12日 10:00
レオパレスは自分の都合のいいようにやってきてると言う事です。マイナンバー教えて悪用される恐れがあるあらです。
Posted by 幸四郎 at 2016年03月24日 16:02
お世話になります。
コメント欄にて色々勉強させていただきありがとうございます。
レオパレスのアパート建築から10年を経過しました。
つきましては、ネットオーナー会に参加させていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
Posted by 10年目オーナー at 2016年03月25日 20:25
幸四郎様

レオパレスにマイナンバーを悪用される というご心配なら、無用だと思います。

レオパレスは、マイナンバーの管理を富士ゼロックスに丸投げしている状態で、
レオパレスはオーナーのマイナンバーを見ない・知らないのだそうです。
Posted by 水色ワイン at 2016年03月26日 00:17
昔は、まず建物契約書、次に賃貸借契約書をレオパレスと結ぶ訳です。その時の賃貸借契約書にレオパレスはいつでも契約を解除出来ると書いてありますそんな詐欺みたいな契約書を作る会社ですよ。私の契約書は、協議の上合意して解除と書いてあります。
Posted by 幸四郎 at 2016年04月21日 23:33
30年持ちますよと言って契約解除する会社ですよ裁判にもなってるし信用しないほうがいいです。水色ワインさんは教えてください。
Posted by 幸四郎 at 2016年04月22日 01:00
テレビのCM見てたら感じのいいレオパレスって感じですけど裏を返せばめっちゃクチャな会社ですね(笑)借金を返済しましょう(^з^)-☆
Posted by 幸四郎 at 2016年04月24日 23:17
樹木の剪定について

オーナーは、建築に当たって樹木の選定はしていません。(私だけか?)
剪定費用がかかるなら、建築時にオーナー負担でフェンスのほうがよかったと思いますが・・・
Posted by 千葉県のあるオーナー at 2016年04月28日 18:29
千葉県のあるオーナー様

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Q 物件の植栽が伸びて茂っている。レオパレスで剪定をしてもらいたい。
A 当社は低木(サツキ・ツツジ等)の剪定については、巡回清掃業務の範囲内として剪定を行っています。
なお、中高木(キンモクセイ・ゴールドクレスト等)の植栽については、建物メンテナンス契約の保障対象外となりますので、オーナー様に実費をご負担いただいております。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

このQ&Aについてですね。

おっしゃるとおり、レオが勝手に費用のかかる木を植えたのは問題だと思いますね。
しかし、中高木もあった方が外観の見栄えが良くなる という考え方もあるかと思います。

キンモクセイ・ゴールドクレストは剪定の難しい木ではなく、
どんな形に切ってもよい木だと植木屋から聞いています。
ご自分で剪定されてはどうでしょう。
うちの自宅ですが、植栽としてこの2種の木が植えてありますが、自分で我流で剪定しています。

また、レオパレスの植栽区画にクスノキが勝手に根を下ろし生えてきたことがありましたが、
クスノキはほったらかしておくと手をつけられない巨木になりますので、自分で抜き取ったことがあります。
生命力の強い木で、とことん痛めつけないとしぶとく枝葉をはります。
Posted by 水色ワイン at 2016年04月29日 23:46
本日、日経新聞に「アパート急増 バブル懸念」と題した記事が出ました。
我々アパートオーナーにとって看過できぬ内容で、大事な部分を抜き書きさせていただきます。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

アパートが伸びた理由は2つある。

1つは団塊世代の相続対策だ。
5年1月施行の税制改正を受け、相続税は基礎控除の引き下げや税率構造が見直された。
相続税制では現金よりも不動産の方が評価額が低くなり、賃貸に回すとさらに下がる。
速効性のある節税策として、資産家がアパートに飛びついた面がある。

2つめは日銀のマイナス金利政策。
利ざやが縮んだ銀行がアパートローンに活路を見いだそうとしている。

節税したい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致。
問題は人口減少社会の日本で、アパート着工が適正水準かということだ。
不動産情報に詳しい=====研究員は、「すでに過熱気味のサインが出ている」と指摘する。

足元の動きは、バブル経済期やリーマンショック前と似通い、供給過多の傾向が見られるという。
過去2回ともその後にやって来たのは急激な需要減。
同研究員は「今後もいずれ調整局面に入るリスクがある」とみている。

不気味に響くのが空き家の足取りだ。
13年度時点で850万戸に達し、空室率は14%。このうち半分を賃貸が占める。
「地方では長期的な採算性が疑問の案件も増えている」と懸念する。

アパート融資をこぞって増やす地銀を金融庁も警戒している。
地銀全体の預金と貸出金の差は約100兆円。
行き場のないマネーが過度に不動産に集まるリスクがある。
日銀からも「金融システム安定の観点から注視が必要」との声が聞こえ始めた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Posted by 水色ワイン at 2016年07月04日 20:16
大変御無沙汰しました。2014年10月に投稿しています者です。今年、12年目の家賃交渉の迎え、11月が期限の所を今月の30日に訪問する事になっています。
やはり、減額可能と思われるオーナーに早速の交渉なのですね。

今回は、設備を付けるなどの条件での減額幅の縮小には応じず、減額には応じないと対抗する覚悟です。
契約というのは、双方の合意の下で成立しますから、合意できなければ現行のまま続行と言う主旨で、帰宅させる意向です。
Posted by 敏 at 2016年07月23日 17:43
独占禁止法第2条第9項第5号イに抵触するとして、
減額への協力は出来ないと主張する考えです。
Posted by 敏 at 2016年07月23日 18:59
敏さま

ご無沙汰です。2年ぶりですね。

設備を付ける提案をせずに減額だけ要求された場合の対応の仕方も考えておかれた方がよいと思います。
Posted by 水色ワイン at 2016年07月24日 22:43
水色ワインさま
『これまでの設備投資で、協力をしている』と、減額だけの要求に於いても拒否し、弁護士への相談も覚悟していると告げます。

実際に、弁護士さんからも、当日の要求次第にて相談と連絡しています。
Posted by 敏 at 2016年07月25日 16:23
敏さま

ご健闘を祈ります!
Posted by 水色ワイン at 2016年07月26日 20:00
12年目、賃料更新交渉が終わりました。結果は「現状維持」と言う事になりました。
Posted by 敏 at 2016年07月30日 16:13
敏さま  よかったですね!
Posted by 水色ワイン at 2016年07月31日 11:13
はじめまして。
水色ワイン様。
父親から相続しオーナーになりました。

家賃交渉が近くにありご相談したいのですが、かまいませんか?
Posted by みかん at 2016年11月08日 08:45
みかん様、はじめまして。

私でよろしければ何なりとおっしゃってください。
Posted by 水色ワイン at 2016年11月08日 09:26
早速の返信ありがとうございます。

初めての家賃交渉なのですが、父の代でかなり減額におうじております。

現状維持されたと書き込みもありましたが、入居率90%でも父の代では、解約か減額との交渉だったようです。
現在でも、やはり解約、減額はつづいているのでしょうか?
Posted by みかん at 2016年11月08日 09:58
みかん様

「90%で減額」なら、レオパレスが大幅赤字の時代にはありえた話だと思いますが、
「90%で解約」は、30年あるいは25年一括借上げを始める前に建てられた、10年契約の物件に限られるはずです。

みかん様の物件がどちらに相当するのかわかりかねますが、
30年・25年契約で、しかも90%で解約交渉をされたとおっしゃるなら、
それは脅しだとお考えください。

一部入居率の悪い物件で解約になったのもありますが、
大幅減額を提示してオーナーを怒らせて解約に持ち込ませたものです。

現在は黒字決算が定着し、書き込みにもありますように現状維持もあり、落ち着いた状況です。

レオパレスは物件ごとに交渉しますので、全国一様ではないことも申し添えておきます。
Posted by 水色ワイン at 2016年11月08日 11:05
お返事ありがとうございます。

個人的な内容でもう少しおたずねしたいのですが。

メールアドレスを送信させてもらいます。
よろしくお願いします。

長く、オーナーのためにこのような場を提供、運営されていて尊敬します。
Posted by みかん at 2016年11月08日 11:36
重ね重ねのご相談に丁寧応対していただき、ありがとうございました。
Posted by みかん at 2016年11月08日 15:00
先日ご相談させていただいたみかんです。

家賃交渉が終わりました。

減額となりました。厳しいですね。

2年毎に家賃交渉があると思うと憂鬱です。

交渉じたいは、一方的でもなく紳士的でした。

報告となりました。またなにかあればよろしくお願いします。
Posted by みかん at 2016年11月22日 13:39
みかん様

納得のいく範囲で多少は折り合いをつけて減額に応じるのもいいと思いますよ。
レオパレスの言うことを何でもかんでも拒否して、
残存期間険悪な関係でいくのも考えものだと思います。

みかん様は相続によってオーナーとなった方ですので、
ローンを多く残しておいても意味がありませんね。
できるだけ早く完済しましょう。
そうすれば気持ちに余裕も持てますから。
Posted by 水色ワイン at 2016年11月22日 20:59
お久し振りです。
7月の家賃交渉での「現状維持」との私の書き込みの件が、みかん様との遣り取りにて、挙がっていましたが、「行く行くは、防犯カメラ」をと言う話しと、現状での返済状況(固定資産税)等の説明にて、¥3,000円の減額提示を、私からの『現状維持と言う事で、有難う御座います』との強引な一言で、現状維持としました。参考までに、建設当初から御付き合いの有る、良心的な営業さん2名にも連絡して、当日は3名のレオパレス社員との交渉でした。

10月27日の「NHK受信料」裁判判決ですが、オーナーが設置者では無い事は、確実だと思いますが、NHKの今後の請求が賃貸管理会社へ波及する事になるかもですね。
Posted by 敏 at 2016年11月26日 22:48
もう1点だけ。

独禁法違反。使えますよ。
Posted by 敏 at 2016年11月26日 23:42
敏さま

10月27日の「NHK受信料」裁判判決 のことを教えていただきありがとうございます。

これですね。
http://www.j-cast.com/2016/10/28282091.html?p=all

レンタルになっているからには、設置者はレオパレスですよね。
レンタルになっていないものも少数ですがありますので、それはオーナーですね。
Posted by 水色ワイン at 2016年11月27日 09:55
私の物件では、TVの設置に関して「オーナー」の意向は介在していないと、仲介業者からも確認しています。

オーナーへの「受信料支払い」の請求などを行えば、確実に集団訴訟が起き、レオパレスは、御終いです。この問題は、大東建託などにも波及する問題ですね。
Posted by 敏 at 2016年11月28日 00:13
世帯数分の受信料を「大家(オーナー)」が、(身銭を切って払う)と言う、馬鹿げた最悪の事体には出来ないと推察しますが。今回の裁判を起こした原告人を支援していると言う、元・市議会議員は『NHKとレオパレスは、結託し、入居者に受信契約をさせている』(レオパレスへの名誉毀損では?)との発言もしています。

では、「自動受信」の問題は、全国の賃貸マンション・アパートの問題で、家賃に共益費として受信料が既に含まれている物件さえも有ります(視聴していなくても徴収されている)。
こちらの方が、「NHKとの結託」では無いのでしょうかね?。

レオパレスでは、『受信料契約をしなければ入居出来ない』等と言う事は無いですし、むしろ拒否出来る「裁量」を設けているのでは?。

問題は集金業務委託業者の問題行為で有って、業者相手の訴訟には勝てる見込みが無いと判断し、レオパレスを持ち出したのでしょうね。
Posted by 敏 at 2016年11月28日 10:33
これ、マンスリー契約の部屋の話なんですね。
全56万戸の10%がマンスリーということで。
集金業者から見ればどの部屋がマンスリーでどの部屋が普通賃貸かはわからないですよね。(笑)

『NHKとレオパレスは、結託し、入居者に受信契約をさせている』
というのも、言われてみればそうかもしれないと思いますね。

NHKはレオパレスのみならず他のマンスリーマンションも同様に入居者からとっているとのこと。
ホテルや旅館のテレビとの線引きが難しく、法整備が遅れている感もあります。

どうなるにしろ、
現行のレンタル制度では、テレビの所有権はレオパレスにあるのですから、
オーナーに受信料を負担させるようなことはないでしょう。
良識ある企業なら。
Posted by 水色ワイン at 2016年11月28日 23:36
そう!そうなんです。これ、マンスリー契約の部屋の話なんです。

私、実は、「元・市議会議員」と面識は有り、『オーナーには、所有権は無い』ので、公に『オーナーが受信料を負担する』と公言するのは正しく無いので、『レオパレス側が負担する』と公言すべきと提言しましたが、異論者扱いを受けての排斥行為を受けました。

「全56万戸の10%がマンスリー」と言うデーターの裏撮りもせず、『NHKは、レオパレス・オーナーから、多額の受信料が取れる』と公言です。

「旅館業法と不動産賃貸業法」を一緒くたした主張です。「マンスリー契約」も賃貸業法の範疇の契約で、ホテルや旅館のテレビとは、線引きが必要です。

Posted by 敏 at 2016年12月01日 12:42
NHKは控訴予定で、まだ先のことのようです。
レオパレスは「成り行きを見守る」と言っているので、オーナーも同じく見守りましょうか。
Posted by 水色ワイン at 2016年12月02日 11:05
水色ワイン様。

仰る通り、NHKは控訴予定の事なので、見守る事ですね。

しかし『NHKは、レオパレス・オーナーから500億の受信料が取れる』とは、
大風呂敷を広げた発言です。

私自身にも「2年後」の家賃交渉が有りますので、情報収入と準備を惜しみません。
Posted by 敏 at 2016年12月02日 19:35
オーナー会の「よくあるご質問」に、初めてNHK受信料について書かれてありましたので、ここにも書いておきます。


Q NHK受信料の裁判と判決について、レオパレスの見解を聞きたい。

A 2016年10月27日、元レオパレス入居者様よりNHKに対して受信料の返還請求訴訟について、
東京地方裁判所にて元入居者様への返金を認める判決がありました。
NHKさんと入居者様とのお話にはなりますが、当社としての見解をご説明します。

この裁判では、受信料の支払いは『視聴者なのか』『設置者なのか』が争われ、
判決では『設置者が支払う』とされましたが、
NHKさんはこの判決を不服として控訴していることもあり、訴訟の動向を注視しております。

なお、当社では入居者様と締結する賃貸借契約書において、
入居者様がNHK受信料を負担することについて入居者様の同意を頂いております。
Posted by 水色ワイン at 2016年12月29日 20:25
30年安心と思ったのですが、あいつらのやり口でどんどん進めて、契約ぎりぎりで二年ごとの説明をして、断れん状況を作って契約してしまいました。家族で心配してた通りです。

家賃交渉で、下げるのを前提で都合のいいデータ見せててくるのですが、こちらはもちろん維持ですが、理由がなく交渉ではないと言ってきます。みなさんはどう交渉しましたか?
Posted by でんでん at 2017年02月11日 23:16
でんでんさん

当方も、近隣の相場家賃を調べてデータを見せています。

理由がなければやはり弱くなるでしょうから、頭白紙で臨むのは避けたいものです。
Posted by 水色ワイン at 2017年02月14日 19:58
最高裁の判決は固定資産税と借金返済は持つべきとか見た事ありますよ。こちらも生活がありますから、そこまでは無理ですね。
Posted by 幸四郎 at 2017年02月15日 00:02
水色ワインさん、お返事どうもです。家具・家電総合メンテナンスサービスの集団訴訟は、参加できるのでしょうか?判決が決定されれば、参加していないすべてのオーナーにも、同じ対応がなされるのでしょうか?
三井住友銀行の天引きされてる、修繕積立は自分で引き出したり管理できるのでしょうか?
Posted by でんでん at 2017年02月18日 23:50
>家具・家電総合メンテナンスサービスの集団訴訟は、参加できるのでしょうか?

LPオーナー会のホームページによると、第一回口頭弁論期日が決まっているそうですよ。
参加できないことはないでしょうが、今からだと面倒くさいことになりそうです。


>判決が決定されれば、参加していないすべてのオーナーにも同じ対応がなされるのでしょうか?

原告が勝てばの話をおっしゃっているのだと思いますが、勝つとは限りません。
時期尚早ですね。
個人的には、全面勝訴にはならないのでは?と思っています。


>三井住友銀行の天引きされてる、修繕積立は自分で引き出したり管理できるのでしょうか?

でんでんさんは新TSSを拒否して今も積み立てですか。
法的には三井住友の積立金はでんでんさんのものですので、自由に引き出すことができます。
しかし、契約書に、修繕以外のことで引き出さないよう「努めるものとする」とあります。
「努めるものとする」との文言は法的には何の拘束力もないものですが、
レオパレスから勝手に引き出したことの弱点をつかれないよう、ここは手を付けないのが賢明だと思います。
Posted by 水色ワイン at 2017年02月19日 13:04
水色ワインさんどうもです。TSSでした。完全レオパレス側で、こちら側はタッチできないのですよね。一室当たり強制的に建物メンテナンス費用とられて結構な額になりますが、解除の時はかえってこないものでしょうか?適当に修理に使ったとか何とでもなって、やりたい放題ですよね。
建物もかなり粗悪な建築みたいですし、瑕疵状態で引き渡されてすごい費用が掛かったり、売買価格かなり落ちますよね。
今更後悔しても仕方ないんですが。
Posted by at 2017年02月20日 17:24
水色ワイン様
ネットオーナー会に興味があります。参加可能であれば手続き方法を教えて頂きたいです。宜しくお願いします。
Posted by マーメイド at 2017年03月12日 07:06
マーメイド様

ネットオーナー会は築10年以上物件のオーナーに限らせていただいておりますが、
該当されますか?

コメント記入欄にあるメールアドレスを入れていただいたら、
こちらから送信させていただきます。
メールアドレスは掲示板上に表示されません。
Posted by 水色ワイン at 2017年03月12日 16:12
早速の返事有難うございます。築10年を超えており、該当します。
アドレス送信しますので宜しくお願いします。
Posted by マーメイド at 2017年03月12日 18:51
でんでんさん、TSSのお金をかってに引き出すと契約解除の原因になると思いますよ。そうなるとレオの想いのままって感じですね。
Posted by 幸四郎 at 2017年03月29日 22:56
こんにちは、初めまして。

父が2005年からのオーナーです。

最近、すでにつけさせられたセキュリティ設備に加えて防犯カメラの設置をさせられるようです。
関東中心に強くすすめている様ですね。
色々不安も多くここに辿り着きました。

ネットオーナー会に参加させて頂ければ幸いです、よろしくお願い申し上げます。
Posted by 現実逃避 at 2017年05月15日 09:29
こんにちは、ネットで色々レオパレスについて調べていたらこちらにたどり着きました。
関東で2005年からレオパレスオーナーです。
ネットオーナー会に参加希望ですのでよろしくお願いします。m(_ _)m
Posted by まさ at 2017年05月26日 14:21
現実逃避さん。私も昨年の家賃交渉の際に「防犯カメラの設置」を検討する事を提案させましたが、「現状維持」の結果を得ています。

収支バランスの現状と、いずれ、設置の可能性という話のまま、更新月を向かえ、自動継続と言う形でした。

独禁法違反と言う指摘も影響が有った様です。
Posted by 敏 at 2017年06月01日 12:18
レオパレス21、NHK放送受信料返還請求裁判の控訴審判決。東京高裁にて「NHK逆転勝訴」となりました。
「上告」されるとの事ですが、最高裁での「NHKへの敗訴判決」は望めないでしょうね。とにかく、契約書に判を突いてしまった者が支払い義務者なのです。しっかりと「拒否」する意思表示が必要なのです。
Posted by 敏 at 2017年06月01日 12:33
敏さま

情報ありがとうございます。
入居者に受信料支払義務があるのですね。
レオパレスはホッとしているでしょう。(笑)
Posted by 水色ワイン at 2017年06月01日 23:12
水色ワイン様
『「設置した者」は、物理的に設置した者だけでなく、テレビを占有・管理している住人も含まれる』と判断されました。
Posted by 敏 at 2017年06月02日 03:19
弁護士ドットコムニュース
テレビ付き賃貸住宅の受信料「入居者が払え」、NHKが逆転勝訴…東京高裁
https://www.bengo4.com/internet/n_6159/

貼っておきます。
Posted by 水色ワイン at 2017年06月02日 20:36
潟激Iパレス21をも相手に訴訟も考えているとも、ユーチューブ公開動画で警察官に対して発言している「立花孝志 氏」。所有権は「レンタル契約」の元での「オーナー」には無いと確認していないのか?。話題性で盛り上げる為に知らぬふりなのか?。何故、オーナーを提訴では無く、レオパレスなのか?。「風評被害」と「精神的苦痛」で「オーナー」からの逆提訴だったて考えるべきなのでは?。
Posted by 敏 at 2017年06月04日 20:38
修繕積立金として、¥28,000/月の三井住友銀行への積み立てをしているオーナーさんは、家具家電の所有権が有ります。つまり、レンタル契約では無いと言う事。

最高裁の判決次第では、TV撤去も出来ると言う事だと、管理センターに確認しました。
Posted by at 2017年06月15日 22:39
上記、記載に少々訂正。¥2,000×14部屋の修繕積み立てで、¥28,000です。
Posted by 敏 at 2017年06月16日 14:14
連続の書き込み失礼します。

あれあれ、一方は所有権有り、他方は所有権無し。返答が一致していない。

修繕積立金に関しても問い詰める必要が有りそうです。修繕積み立て金で交換された家電の所有権に
関しても、即返答できない時点でアウトでしょ。
Posted by 敏 at 2017年06月16日 23:03
家電所有権に関して、TSSオーナーには所有権は無く、「管理センター社員」の完全な間違いだと確認しました。

即ち、TSSオーナーは、「NHK受信料」に関しては法的にも契約義務は無しと言う事。修繕積立金が、自分の物との認識は危険の様です。修繕積立金にて交換された家電に所有権は発生しません。
Posted by 敏 at 2017年06月19日 22:41
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